Kupovina prve nekretnine predstavlja jednu od najvažnijih finansijskih odluka u životu. Poslednjih godina sve veći broj kupaca u Srbiji odlučuje se za kredit za stan u izgradnji, jer novogradnja često nudi povoljniju cenu u ranoj fazi gradnje, moderniju gradnju i mogućnost izbora rasporeda ili spratnosti stana.
Međutim, kupovina stana koji još nije završen razlikuje se od kupovine već useljivog stana. Osim što postoji određeni rizik vezan za rok završetka radova, razlikuje se i način na koji banke odobravaju i obezbeđuju stambeni kredit za stan u izgradnji. U praksi, uslovi mogu značajno da se razlikuju u zavisnosti od banke, investitora, stepena izgrađenosti objekta i načina finansiranja projekta.
U ovom vodiču saznaćete kako izgleda kompletna procedura, kada banka odobrava kredit, koliko učešće je najčešće potrebno, kada se traži dodatna hipoteka i na šta posebno treba obratiti pažnju pre nego što potpišete predugovor ili ugovor sa investitorom.
Šta je kredit za stan u izgradnji?
Kredit za stan u izgradnji je posebna vrsta stambenog kredita namenjena kupovini nekretnine koja u trenutku odobravanja kredita još nije završena ili nije dobila upotrebnu dozvolu.
Za razliku od kupovine gotovog stana, ovde banka procenjuje ne samo kreditnu sposobnost kupca, već i sam projekat, investitora i pravni status objekta.
Najčešće se radi o kupovini stana u:
- novoj stambenoj zgradi koja je u izgradnji,
- kompleksima koji se grade fazno,
- projektima koji imaju građevinsku dozvolu, ali još nisu završeni,
- objektima koje finansira banka kroz projektno finansiranje.
U Srbiji je ovakav način kupovine postao veoma čest, naročito u većim gradovima poput Beograda, Novog Sada, Niša i Kragujevca, gde se veliki broj stanova proda još tokom izgradnje.
Kako funkcioniše kupovina stana u izgradnji putem kredita?
Na prvi pogled procedura deluje slično kao kod kupovine gotovog stana, ali postoji nekoliko važnih razlika.
Kupac najpre bira stan i sa investitorom potpisuje rezervaciju ili predugovor. Nakon toga prikuplja dokumentaciju koju zahteva banka i podnosi zahtev za odobravanje kredita.
Banka zatim proverava:
- kreditnu sposobnost kupca,
- dokumentaciju investitora,
- pravni status zemljišta,
- građevinsku dozvolu,
- procenjenu vrednost buduće nekretnine,
- način obezbeđenja kredita.
Tek nakon pozitivne procene banka donosi odluku o odobravanju kredita.
Važno je razumeti da novac investitoru uglavnom nije isplaćen odmah nakon podnošenja zahteva. Način isplate zavisi od ugovora između banke i investitora, stepena završenosti objekta i internih procedura banke.
Kod pojedinih projekata sredstva se isplaćuju odjednom, dok se kod drugih vrši sukcesivna isplata po fazama izgradnje.
Razlika između kupovine gotovog stana i stana u izgradnji
Mnogi kupci smatraju da je procedura potpuno ista, ali u praksi postoje značajne razlike.
| Stan u izgradnji | Gotov stan |
|---|---|
| Objekat još nije završen | Stan je odmah useljiv |
| Moguće čekanje završetka radova | Kupac se može useliti odmah |
| Banka dodatno proverava investitora | Fokus je na vlasništvu postojeće nekretnine |
| Moguća dodatna hipoteka | Hipoteka se najčešće odmah upisuje na kupljeni stan |
| Veći izbor stanova i spratova | Ograničen izbor postojećih stanova |
| Cena je često niža u ranoj fazi gradnje | Cena je uglavnom konačna |
Kupovina gotovog stana uglavnom nosi manje neizvesnosti, ali je cena često viša. S druge strane, kupovina stana u izgradnji može biti finansijski isplativija, ali zahteva detaljniju proveru investitora i pažljivije planiranje.
Ko može da dobije kredit za stan u izgradnji?
Opšti uslovi za odobravanje kredita slični su kao kod standardnog stambenog kredita.
Najčešće pravo na kredit imaju punoletni građani Srbije koji imaju redovna i dokaziva primanja.
Banka procenjuje:
- visinu mesečnih prihoda,
- vrstu zaposlenja,
- radni staž,
- postojeća kreditna zaduženja,
- urednost u prethodnom vraćanju kredita,
- godine starosti korisnika.
Pored zaposlenih na neodređeno vreme, pojedine banke odobravaju kredite i preduzetnicima, vlasnicima firmi, poljoprivrednicima ili licima sa ugovorima na određeno, ali uz dodatne uslove.
Za bračne i vanbračne partnere često postoji mogućnost zajedničkog zaduživanja, što može povećati maksimalni iznos kredita.
Osnovni uslovi koje banke proveravaju
Svaka banka ima sopstvenu politiku procene rizika, zbog čega se uslovi za stambeni kredit razlikuju.
Najčešće se proveravaju sledeći elementi:
Redovna primanja
Banka želi da bude sigurna da ćete moći redovno da otplaćujete kredit tokom celog perioda otplate.
Najviše se vrednuju:
- plata,
- penzija,
- prihodi od registrovane delatnosti,
- drugi dokazivi i stabilni prihodi.
Kreditni biro
Pre odobravanja kredita banka proverava izveštaj Kreditnog biroa.
Posebnu pažnju obraća na:
- postojeće kredite,
- dozvoljeni minus,
- kreditne kartice,
- kašnjenja u otplati,
- prethodne finansijske obaveze.
Dobra kreditna istorija značajno povećava šanse za odobrenje kredita.
Starost korisnika
Većina banaka propisuje maksimalnu starost korisnika u trenutku isteka otplate kredita.
To znači da dužina otplate često zavisi upravo od godina podnosioca zahteva.
Učešće
Kupac mora da obezbedi sopstveno učešće, koje je u praksi najčešće oko 20% vrednosti nekretnine, mada postoje izuzeci u skladu sa propisima, programima podrške i internim pravilima pojedinih banaka.
Kreditna sposobnost i visina primanja
Jedno od najčešćih pitanja jeste kolika plata je potrebna za odobravanje kredita.
Ne postoji univerzalni odgovor.
Banka ne određuje minimalnu platu već procenjuje odnos između:
- mesečnih prihoda,
- svih postojećih obaveza,
- buduće rate kredita.
Na primer, dve osobe koje imaju istu platu mogu dobiti potpuno različitu odluku banke.
Jedna može imati više postojećih kredita, dok druga nema nijedno zaduženje.
Zbog toga je ukupna finansijska situacija mnogo važnija od same visine zarade.
Kod zajedničkog kredita prihodi oba korisnika mogu se sabirati, što često omogućava kupovinu skuplje nekretnine.
Da li banka finansira stan koji još nije završen?
Ovo je jedno od najčešćih pitanja budućih kupaca.
Odgovor je – da, ali ne uvek pod istim uslovima.
Način finansiranja zavisi od više faktora:
- stepena završenosti objekta,
- investitora,
- projektne dokumentacije,
- politike konkretne banke.
Pojedine banke odobravaju kredit za novogradnju tek kada objekat dostigne određenu fazu izgradnje.
Na primer, mogu zahtevati da budu završeni grubi građevinski radovi ili određeni procenat objekta pre nego što odobre isplatu sredstava.
Sa druge strane, kada investitor ima ugovoreno projektno finansiranje sa bankom, postupak može biti jednostavniji.
U takvim slučajevima banka već poznaje projekat, poseduje potrebnu dokumentaciju i prati tok izgradnje, pa odobravanje kredita kupcima često traje kraće.
To, međutim, ne znači da će kredit biti automatski odobren. Banka i dalje detaljno proverava kreditnu sposobnost svakog kupca.
Kako banka obezbeđuje kredit?
Kod kupovine gotovog stana hipoteka se uglavnom odmah upisuje na nekretninu koja se kupuje.
Kod stana u izgradnji situacija može biti drugačija.
Hipoteka na stan u izgradnji
Ako pravni uslovi dozvoljavaju, banka može upisati hipoteku na stan u izgradnji, odnosno na buduću posebnu jedinicu u objektu koji se gradi.
Međutim, to nije moguće u svim fazama izgradnje niti kod svih projekata.
Dodatna hipoteka
U pojedinim situacijama banka može zahtevati dodatno obezbeđenje.
Najčešće se kao sredstvo obezbeđenja koristi:
- druga uknjižena nekretnina,
- stan člana porodice uz njegovu saglasnost,
- kuća ili poslovni prostor odgovarajuće vrednosti.
Nakon završetka gradnje i ispunjenja svih uslova, hipoteka se u određenim slučajevima može preneti na kupljeni stan, u skladu sa ugovorom i procedurama banke.
Projektno finansiranje
Kupovina stana od investitora čiji projekat finansira ista banka često pojednostavljuje proceduru.
Razlog je što banka već raspolaže velikim delom dokumentacije, prati izgradnju objekta i ima uvid u realizaciju projekta.
To ipak ne znači da su svi uslovi isti kod svih banaka ili svih investitora. Upravo zbog toga je važno unapred proveriti kako izgleda procedura za konkretan projekat koji vas interesuje.
Koliko učešće je potrebno?
Jedna od prvih stavki koju kupci proveravaju jeste visina sopstvenog učešća.
U praksi je za stan u izgradnji na kredit najčešće potrebno obezbediti oko 20% vrednosti nekretnine, dok se ostatak finansira putem kredita.
Međutim, postoje izuzeci.
Visina učešća može zavisiti od:
- vrste nekretnine,
- procenjene vrednosti,
- politike banke,
- posebnih programa podrške,
- propisa koji važe u trenutku podnošenja zahteva.
Pored samog učešća, kupac treba da planira i dodatne troškove, kao što su procena vrednosti nekretnine, troškovi overe ugovora, eventualni troškovi osiguranja i druge naknade koje prate proces kupovine.
Zbog toga je preporučljivo napraviti detaljan finansijski plan pre nego što započnete proceduru za kredit za stan u izgradnji, kako vas neočekivani izdaci ne bi iznenadili u završnoj fazi kupovine.
