Kupovina građevinskog placa predstavlja značajnu investiciju, ali mnogi kupci tek nakon zaključenja kupoprodaje saznaju da će svake godine imati obavezu plaćanja poreza na imovinu. Zbog toga se često postavlja pitanje koliki je porez za građevinsko zemljište i kako se on obračunava.
Odgovor nije jednostavan, jer u Srbiji ne postoji jedinstven iznos poreza koji važi za sve opštine i gradove. Porez na građevinsko zemljište obračunava se u okviru poreza na imovinu, a njegova visina zavisi od više faktora koje propisuje Zakon o porezima na imovinu i odluke jedinica lokalne samouprave. Među najvažnijim faktorima su zona u kojoj se zemljište nalazi, prosečna cena kvadratnog metra, površina parcele i poreska stopa koju određuje lokalna samouprava u okviru zakonskih ograničenja.
U nastavku saznajte kako funkcioniše obračun poreza, kako unapred proceniti buduće troškove i na šta posebno treba obratiti pažnju prilikom kupovine placa.
Šta se smatra građevinskim zemljištem?
Građevinsko zemljište je zemljište koje je planskim dokumentima namenjeno za izgradnju objekata ili se već nalazi u građevinskom području u skladu sa propisima koji uređuju planiranje i izgradnju.
Za potrebe poreza na imovinu, Zakon razlikuje više vrsta zemljišta:
- građevinsko zemljište;
- poljoprivredno zemljište;
- šumsko zemljište;
- drugo zemljište.
Građevinsko zemljište predstavlja posebnu kategoriju nepokretnosti za potrebe oporezivanja i njegova vrednost se utvrđuje prema pravilima propisanim Zakonom o porezima na imovinu.
Važno je razlikovati:
- izgrađeno građevinsko zemljište;
- neizgrađeno građevinsko zemljište.
U pojedinim slučajevima lokalna samouprava može odlukom propisati da se određeno neizgrađeno građevinsko zemljište koje se koristi isključivo za poljoprivrednu ili šumsku proizvodnju, za potrebe utvrđivanja poreske osnovice razvrsta kao poljoprivredno ili šumsko zemljište.
Da li se porez plaća na svako građevinsko zemljište?
U najvećem broju slučajeva – da.
Građevinsko zemljište predstavlja predmet oporezivanja porezom na imovinu kada postoje zakonom propisana prava na toj nepokretnosti (najčešće pravo svojine). Međutim, zakon predviđa određena oslobođenja i posebne situacije u kojima se porez ne plaća ili se obračun vrši drugačije.
Mogući izuzeci odnose se, između ostalog, na:
- pojedine nepokretnosti u javnoj svojini;
- slučajeve propisane Zakonom o porezima na imovinu;
- posebna oslobođenja predviđena zakonom.
Zbog toga nije dovoljno znati samo da je parcela građevinsko zemljište, već i ko je vlasnik, koja prava postoje na parceli i da li postoji osnov za poresko oslobođenje.
Koliki je porez za građevinsko zemljište?
Najkraći odgovor glasi:
Ne postoji jedinstven iznos poreza za građevinsko zemljište u Srbiji.
Visina poreza zavisi od:
- zone zemljišta;
- površine parcele;
- prosečne cene kvadratnog metra u toj zoni;
- poreske stope koju odredi lokalna samouprava;
- vrste poreskog obveznika;
- procenjene vrednosti zemljišta.
Zbog toga dve potpuno iste parcele različitih gradova mogu imati značajno različit godišnji porez.
Od čega zavisi visina poreza?
1. Zona zemljišta
Jedinice lokalne samouprave dele svoju teritoriju na više zona.
Najčešće:
- ekstra zona;
- prva zona;
- druga zona;
- treća zona;
- četvrta zona.
Parcela u centru grada gotovo uvek ima veću procenjenu vrednost od placa iste površine na periferiji.
2. Prosečna cena kvadrata
Svake godine lokalna samouprava utvrđuje prosečne cene odgovarajućih nepokretnosti po zonama na osnovu ostvarenog prometa u propisanom periodu. Upravo te cene predstavljaju jedan od ključnih elemenata za utvrđivanje poreske osnovice.
3. Površina parcele
Što je parcela veća, veća je i poreska osnovica.
Na primer:
- 300 m²
- 600 m²
- 1.200 m²
uz iste ostale uslove neće imati isti godišnji porez.
4. Poreska stopa
Poresku stopu određuje skupština jedinice lokalne samouprave u okviru maksimalnih stopa propisanih Zakonom.
Za zemljište fizičkih lica koja ne vode poslovne knjige maksimalna proporcionalna stopa iznosi do 0,30%, dok za obveznike koji vode poslovne knjige stopa može iznositi do 0,40%.
Zbog toga je moguće da dve opštine primenjuju različite stope.
5. Procena vrednosti zemljišta
Osnovica nije kupoprodajna cena koju ste platili.
Za obračun poreza koristi se vrednost utvrđena prema pravilima Zakona o porezima na imovinu, pri čemu lokalna samouprava utvrđuje prosečne cene po zonama.
Kako se obračunava porez na građevinsko zemljište?
Pojednostavljeno, postupak izgleda ovako:
- utvrdi se kojoj zoni pripada parcela;
- utvrdi se prosečna cena kvadrata za građevinsko zemljište u toj zoni;
- izračuna se vrednost zemljišta;
- primeni se odgovarajuća poreska stopa;
- dobija se godišnji iznos poreza.
U praksi obračun može biti složeniji jer zavisi od konkretnih odluka lokalne samouprave i statusa poreskog obveznika.
Primer obračuna poreza na građevinsko zemljište
Napomena: Sledeći primer je isključivo ilustrativan i ne predstavlja zvaničan obračun.
Pretpostavimo:
- površina placa: 600 m²
- prosečna cena zemljišta u zoni: 8.000 din/m²
- procenjena vrednost zemljišta: 4.800.000 dinara
- poreska stopa: 0,25%
Mogući godišnji porez:
4.800.000 × 0,25% = 12.000 dinara godišnje
Da je ista parcela u drugoj zoni sa višom prosečnom cenom ili višom poreskom stopom, godišnji porez mogao bi biti znatno veći.
Ko određuje poreske stope?
Poreske stope ne određuje država za svaku opštinu pojedinačno.
Njih utvrđuje:
skupština jedinice lokalne samouprave, u skladu sa ograničenjima propisanim Zakonom o porezima na imovinu.
Zbog toga se porez razlikuje između:
- Beograda;
- Novog Sada;
- Niša;
- Kragujevca;
- Subotice;
- manjih opština.
Razlikuju se i:
- zone;
- prosečne cene;
- poreske stope.
Kako proveriti koliki će biti porez pre kupovine placa?
Pre nego što zaključite ugovor o kupovini placa, preporučljivo je proveriti:
- kojoj zoni pripada parcela;
- kolike su prosečne cene zemljišta;
- koja poreska stopa važi u toj opštini;
- da li postoje posebne odluke lokalne samouprave koje utiču na obračun.
Najpouzdaniji izvori su:
- odluka skupštine lokalne samouprave o zonama i prosečnim cenama;
- odluka o stopama poreza na imovinu;
- nadležni organ lokalne poreske administracije.
Na taj način možete unapred proceniti budući godišnji trošak posedovanja zemljišta.
Rokovi za poresku prijavu
Ako ste stekli građevinsko zemljište i nastala je obaveza prijavljivanja, potrebno je podneti poresku prijavu u roku propisanom Zakonom o porezima na imovinu. Rokovi zavise od okolnosti sticanja prava, pa je važno pratiti zakonske obaveze i uputstva nadležnog poreskog organa.
Poreska uprava ili nadležni organ lokalne samouprave potom donosi rešenje kojim utvrđuje godišnji porez.
Rokovi za plaćanje poreza
Porez na imovinu fizička lica uglavnom plaćaju tromesečno, u četiri rate tokom godine, u rokovima propisanim zakonom i poreskim rešenjem. Kašnjenje može dovesti do obračuna zatezne kamate i pokretanja postupka prinudne naplate.
Šta ako porez ne platite na vreme?
Neplaćanje poreza može dovesti do:
- obračuna zakonske zatezne kamate;
- opomena;
- prinudne naplate;
- dodatnih troškova izvršenja.
Zbog toga nije preporučljivo odlagati plaćanje.
Najčešće greške vlasnika građevinskog zemljišta
Najčešće greške uključuju:
- pretpostavku da se porez plaća samo kada postoji objekat;
- oslanjanje na kupoprodajnu cenu kao osnovicu za obračun;
- neblagovremeno podnošenje poreske prijave kada je to potrebno;
- zanemarivanje godišnjih odluka lokalne samouprave o zonama i cenama;
- neproveravanje budućih poreskih obaveza pre kupovine placa.
Korisni saveti za kupce placeva
Pre kupovine građevinskog zemljišta obavezno proverite:
- plansku dokumentaciju;
- status parcele;
- pristup putu;
- mogućnost priključenja infrastrukture;
- vlasničke odnose;
- katastarske podatke;
- procenjeni godišnji porez na plac;
- eventualne druge lokalne naknade.
Dobro planiranje može sprečiti neprijatna iznenađenja nakon kupovine.
Može li se ostvariti umanjenje poreza na imovinu?
U određenim slučajevima zakon predviđa mogućnost poreskih olakšica ili oslobođenja, u zavisnosti od vrste nepokretnosti i ispunjenosti zakonskih uslova.
Ako vas zanima ko može ostvariti pravo na poresku olakšicu, pročitajte i naš vodič:
Umanjenje poreza na imovinu – ko ima pravo i kako ostvariti poresku olakšicu u Srbiji?
FAQ – Najčešća pitanja
Da li se porez plaća na prazan plac?
Da. Građevinsko zemljište može biti predmet poreza na imovinu i kada na njemu nije izgrađen objekat, ako su ispunjeni zakonski uslovi za oporezivanje.
Da li je porez isti u svim gradovima?
Ne.
Svaka lokalna samouprava određuje:
- zone;
- prosečne cene;
- poreske stope u okviru zakonskih ograničenja.
Da li kupoprodajna cena određuje porez?
Ne nužno.
Za potrebe poreza na imovinu koristi se vrednost utvrđena prema pravilima Zakona o porezima na imovinu i odlukama lokalne samouprave, a ne automatski cena iz ugovora.
Kako mogu unapred izračunati porez?
Potrebno je da znate:
- zonu parcele;
- prosečnu cenu kvadrata;
- površinu;
- poresku stopu.
Na osnovu tih podataka moguće je napraviti približnu procenu.
Da li se porez menja svake godine?
Može.
Lokalne samouprave svake godine donose odluke o prosečnim cenama nepokretnosti po zonama, a mogu menjati i poreske stope u okviru zakonskih ograničenja. Zbog toga godišnji porez nije nužno isti iz godine u godinu.
Šta proveriti pre kupovine građevinskog zemljišta kako biste izbegli neočekivane troškove?
Kupovina placa ne podrazumeva samo cenu iz kupoprodajnog ugovora. Budući vlasnici treba unapred da provere kojoj zoni pripada parcela, kolike su prosečne cene građevinskog zemljišta u toj zoni, koja poreska stopa važi u njihovoj lokalnoj samoupravi i da li postoje posebne okolnosti koje mogu uticati na obračun poreza. Na taj način lakše ćete proceniti ukupne troškove posedovanja zemljišta i izbeći neprijatna iznenađenja nakon kupovine.
Pre donošenja konačne odluke, preporučljivo je da proverite najnovije odluke svoje lokalne samouprave o prosečnim cenama nepokretnosti i stopama poreza na imovinu, jer upravo ti podaci imaju ključni uticaj na visinu budućih poreskih obaveza.
