Povrat poreza na prvu nekretninu – uslovi

Kupovina prve nekretnine u Srbiji može doneti značajnu poresku uštedu, ali izraz povrat poreza na prvu nekretninu često stvara zabunu. Kupac ne dobija uvek novac nazad, niti se kod svake kupovine primenjuje isti porez.

Postoje dve odvojene poreske olakšice:

Povrat PDV-a za prvi stan – kada se kupuje novogradnja od investitora koji je obveznik PDV-a i kada se radi o prvom prometu novoizgrađenog stambenog objekta.
Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava – uglavnom kada se kupuje starogradnja, odnosno nekretnina na čiji promet se ne obračunava PDV.

U oba slučaja kupcu se priznaje olakšica za površinu do 40 m², uz mogućnost dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava propisane uslove.

Pravila su prvenstveno uređena članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost i članovima 31a i 31b Zakona o porezima na imovinu. Detaljan postupak refundacije PDV-a uređen je i članom 276 Pravilnika o porezu na dodatu vrednost.

Napomena: Informacije u tekstu proverene su prema propisima dostupnim u avgustu 2026. godine. Članak je informativnog karaktera. Pre potpisivanja ugovora proverite svoj slučaj kod nadležnog poreskog organa, javnog beležnika, advokata ili poreskog savetnika.

Šta znači povrat poreza na prvu nekretninu?

Izraz „povrat poreza“ u praksi obuhvata dve različite situacije.

Kod novogradnje kupac najpre kroz cenu plati PDV investitoru, a zatim podnosi zahtev da mu država refundira priznati deo PDV-a.

Kod starogradnje nema naknadne isplate novca kupcu. Umesto toga, nadležni poreski organ donosi odluku da se porez na prenos apsolutnih prava ne plati za poreski priznatu površinu.

Zato je pre računanja uštede najvažnije utvrditi:

da li je prodavac obveznik PDV-a;
da li je u pitanju prvi prenos novoizgrađenog stambenog objekta;
kako je nepokretnost evidentirana u ugovoru i katastru;
da li kupac i prijavljeni članovi domaćinstva ispunjavaju uslove;
koliki vlasnički udeo stiče svaki kupac.

Povrat PDV-a i oslobađanje od poreza nisu isto

Pitanje	Novogradnja	Starogradnja
Vrsta olakšice	Refundacija plaćenog PDV-a	Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava
Tipičan prodavac	Investitor – obveznik PDV-a	Fizičko ili pravno lice kada promet nije oporezovan PDV-om
Poreska stopa	10% na poresku osnovicu za stambeni deo	2,5% na poresku osnovicu
Da li kupac prvo plaća porez?	PDV je sadržan u ceni i mora biti plaćen prodavcu	Za priznatu površinu porez se ne utvrđuje
Priznata površina kupca	Do 40 m²	Do 40 m²
Član domaćinstva	Dodatnih do 15 m²	Dodatnih do 15 m²
Nadležni organ	Nadležna organizaciona jedinica Poreske uprave prema prodavcu	Poreski organ jedinice lokalne samouprave
Osnovni obrazac	RFN i IKPS PDV	PPI-4/1 i IKPS-PPAP, u odgovarajućem postupku

Prvi prenos novoizgrađenog stana, kada se na njega obračunava PDV, izuzet je od poreza na prenos apsolutnih prava. To znači da se na isti promet ne primenjuju oba poreza. Zakon o porezima na imovinu, član 24a

Ko ima pravo na poresku olakšicu?

Pravo može da ostvari fizičko lice koje:

je punoletno;
ima državljanstvo Republike Srbije;
ima prebivalište na teritoriji Srbije;
kupuje stan ili porodičnu stambenu zgradu;
od 1. jula 2006. godine do dana overe, odnosno zaključenja relevantnog ugovora nije imalo stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini na teritoriji Srbije;
ranije nije iskoristilo refundaciju PDV-a ili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava za prvi stan.

Ovi osnovni kriterijumi navedeni su u članu 56a Zakona o PDV-u i članu 31a Zakona o porezima na imovinu.

Koji period se proverava?

Proverava se period od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg kupac stiče prvi stan.

Nije dovoljno da kupac nema nekretninu samo u trenutku podnošenja zahteva. Ako je u navedenom periodu imao stan, kuću ili udeo u stambenoj nekretnini, prodaja ili poklanjanje tog udela pre kupovine novog stana ne vraća pravo na olakšicu.

Da li nasleđeni deo nekretnine ukida pravo?

Može da ga ukine. Ako je kupac od 1. jula 2006. godine imao makar suvlasnički udeo u stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, uključujući udeo stečen nasleđivanjem ili poklonom, u načelu ne ispunjava uslov da nije imao stan u svojini ili susvojini.

Nije presudno:

kako je udeo stečen;
da li je bio veoma mali;
da li je nekretnina kasnije prodata;
da li kupac u toj nekretnini nikada nije stanovao.

Ipak, treba proveriti šta je tačno bilo predmet nasleđivanja. Vlasništvo nad zemljištem, poslovnim prostorom ili objektom koji nije stambeni ne mora imati isti poreski tretman kao vlasništvo nad stanom ili porodičnom stambenom zgradom.

Uslovi za povrat PDV-a pri kupovini novogradnje

Za povrat PDV-a za prvu nekretninu potrebno je da budu ispunjeni dodatni uslovi:

kupuje se stambeni objekat ili stambena celina;
radi se o prvom prenosu prava raspolaganja na novoizgrađenom objektu;
prodavac je obveznik PDV-a i poreski dužnik za taj promet;
kupac poseduje fiskalni račun sa iskazanim PDV-om;
ugovorena cena sa PDV-om u celosti je uplaćena na tekući račun prodavca;
kupac podnese obrazac RFN sa propisanom dokumentacijom.

Pravilnik izričito zahteva fiskalni račun prodavca, overenu kopiju ugovora i dokaz o uplati cele ugovorene cene sa PDV-om. Pravilnik o porezu na dodatu vrednost, član 276

Da li cela cena mora da bude plaćena?

Da. U redovnom slučaju ugovorena cena stana sa PDV-om mora biti u potpunosti uplaćena prodavcu na njegov tekući račun pre podnošenja zahteva.

Izuzetak postoji kod određenih kupovina pod neprofitnim uslovima od jedinice lokalne samouprave ili odgovarajuće neprofitne stambene organizacije. U tom posebnom slučaju zakon predviđa drugačiji minimalni uslov plaćanja.

Kapara, rezervacija ili delimično plaćeni avansi sami po sebi nisu dovoljni za konačnu refundaciju.

Oslobađanje od poreza pri kupovini starogradnje

Kada kupac kupuje već prometovan stan ili kuću i na transakciju se ne obračunava PDV, primenjuje se porez na prenos apsolutnih prava.

Stopa ovog poreza iznosi 2,5%.

Poresku osnovicu čini ugovorena cena ako nije niža od tržišne vrednosti. Ako nadležni poreski organ proceni da je cena iz ugovora niža od tržišne, može utvrditi osnovicu prema tržišnoj vrednosti.

Ko formalno plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Zakonski poreski obveznik kod prodaje nepokretnosti jeste prodavac, odnosno prenosilac prava. Međutim, ugovorom se često predviđa da trošak poreza snosi kupac.

Takva ugovorna odredba ne menja činjenicu ko je zakonski obveznik. Kada se kupac ugovorom obaveže da plati porez, on može odgovarati kao solidarni jemac, dok kupac u svakom slučaju ima zakonom propisanu jemstvenu odgovornost. Zakon o porezima na imovinu, član 25

Kod prvog stana porez se ne plaća na priznatu površinu. Ako je stan veći, porez se obračunava na deo vrednosti koji odgovara nepriznatoj kvadraturi.

Kolika kvadratura se priznaje?

Kupcu prvog stana priznaje se površina do 40 m².

Za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava propisane uslove može se priznati još do 15 m².

Primeri:

Domaćinstvo	Najveća priznata površina
Samac	40 m²
Kupac i supružnik	55 m²
Bračni par sa jednim detetom	70 m²
Bračni par sa dvoje dece	85 m²
Kupac, supružnik i troje dece	100 m²

Priznata površina ne može biti veća od stvarne površine kupljenog stana.

Ko se smatra članom porodičnog domaćinstva?

Porodično domaćinstvo predstavlja zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda kupca i određenih srodnika koji imaju isto prebivalište kao kupac.

To mogu biti:

supružnik;
kupčeva deca i usvojenici;
deca i usvojenici supružnika;
kupčevi roditelji i usvojitelji;
roditelji i usvojitelji supružnika.

Samo srodstvo nije dovoljno. Potrebni su zajednica života i isto prebivalište, kao i ispunjenost uslova da član u relevantnom periodu nije imao stan u Srbiji.

Da li član domaćinstva kasnije može da koristi svoju olakšicu?

Ne, ako je već iskorišćen za dodatnih 15 m².

Član domaćinstva za kojeg je kupac ostvario refundaciju PDV-a ili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava kasnije ne može ponovo koristiti olakšicu kao kupac prvog stana.

Zbog toga nije uvek najbolje automatski uključiti supružnika ili punoletno dete u zahtev. Ako je kupcu dovoljno njegovih 40 m², porodica treba da razmotri da li je korisnije sačuvati pravo drugog člana za njegovu buduću kupovinu.

Koliko iznosi povrat poreza na prvu nekretninu?

Obračun PDV-a u novogradnji

PDV za prvi prenos stambenog objekta obračunava se po posebnoj stopi od 10%.

Ako je poznata cena bez PDV-a:

PDV = cena bez PDV-a × 10%

Ako je poznata cena sa PDV-om:

PDV sadržan u ceni = cena sa PDV-om × 10/110

Zato nije pravilno izračunati refundaciju kao 10% od ukupne cene sa PDV-om. PDV sadržan u bruto ceni iznosi približno 9,09% te cene.

Kada se priznaje samo deo kvadrature, okvirni obračun je:

priznati PDV = ukupno iskazani PDV × priznata površina / ukupna površina stana

Ovo je pojednostavljen obračun za stan sa ravnomernom cenom po kvadratnom metru. Ako ugovor sadrži različite cene, popuste, odvojene cene stana, garaže ili drugih delova, merodavni su ugovor, račun i poreska dokumentacija.

Obračun olakšice kod starogradnje

Okvirno:

porez bez olakšice = poreska osnovica × 2,5%

Ako se priznaje samo deo površine:

oporezivi deo = poreska osnovica × nepriznata površina / ukupna površina

porez za plaćanje = oporezivi deo × 2,5%

Primeri obračuna

Sledeći primeri su ilustrativni. Konačan iznos zavisi od ugovora, fiskalnog računa, strukture cene, vlasničkih udela, dokaza i odluke nadležnog poreskog organa.

Primer 1: Samac kupuje novogradnju

Kupac kupuje stan od 40 m². Cena je 2.000 evra po m² bez PDV-a.

Cena bez PDV-a: 80.000 evra
PDV od 10%: 8.000 evra
Cena sa PDV-om: 88.000 evra
Priznata površina: 40 m²
Okvirna refundacija: 8.000 evra u dinarskoj protivvrednosti

Pošto stan ne prelazi kupčevih 40 m², načelno se može refundirati sav PDV iskazan za stambeni deo.

Primer 2: Bračni par sa jednim detetom

Kupac, supružnik i dete ispunjavaju uslove i imaju isto prebivalište. Kupuju stan od 70 m² po ceni od 2.000 evra po m² bez PDV-a.

Cena bez PDV-a: 140.000 evra
PDV: 14.000 evra
Cena sa PDV-om: 154.000 evra
Kupac: 40 m²
Supružnik: 15 m²
Dete: 15 m²
Ukupna priznata površina: 70 m²
Okvirna refundacija: 14.000 evra u dinarskoj protivvrednosti

Uključivanjem supružnika i deteta koristi se njihovo pravo. Oni kasnije ne mogu ponovo ostvariti ovu olakšicu.

Primer 3: Stan je veći od priznate površine

Samac kupuje stan od 80 m² po ceni od 2.000 evra po m² bez PDV-a.

Cena bez PDV-a: 160.000 evra
PDV: 16.000 evra
Cena sa PDV-om: 176.000 evra
Priznata površina: 40 m²
Nepriznata površina: 40 m²
Okvirna refundacija: 16.000 × 40/80 = 8.000 evra

Kupac ne dobija povrat za ceo stan, već samo za polovinu površine.

Primer 4: Kupovina starogradnje

Samac kupuje stan od 60 m² za 120.000 evra. Pretpostavimo da poreski organ prihvati ugovorenu cenu kao poresku osnovicu.

Cena stana: 120.000 evra
Priznata površina: 40 m²
Nepriznata površina: 20 m²
Deo vrednosti koji odgovara nepriznatoj površini: 40.000 evra
Porez za plaćanje: 40.000 × 2,5% = 1.000 evra
Porez bez olakšice: 120.000 × 2,5% = 3.000 evra
Okvirna poreska ušteda: 2.000 evra

Kod starogradnje kupcu se ne isplaćuje 2.000 evra. Za taj iznos porez se ne utvrđuje.

Primer 5: Novogradnja kupljena stambenim kreditom

Samac kupuje stan od 55 m² po ceni od 2.000 evra po m² bez PDV-a.

Cena bez PDV-a: 110.000 evra
PDV: 11.000 evra
Cena sa PDV-om: 121.000 evra
Priznata površina: 40 m²
Okvirna refundacija: 11.000 × 40/55 = 8.000 evra

Kupac deo cene plaća iz učešća, a ostatak banka uplaćuje investitoru. Kredit ne ukida pravo na refundaciju, ali pre podnošenja zahteva mora postojati dokaz da je investitoru uplaćena cela ugovorena cena sa PDV-om.

Da li se PDV vraća za kuću, garažu, parking i podrum?

Zakon i podzakonski propis pod „stanom“ obuhvataju stambene objekte, ekonomski deljive stambene celine i vlasničke udele na tim dobrima. Zbog toga olakšica može obuhvatiti i porodičnu stambenu kuću, ako je reč o odgovarajućem prvom prometu stambenog objekta od prodavca koji je obveznik PDV-a.

Kod starogradnje član 31a Zakona o porezima na imovinu izričito obuhvata stan i porodičnu stambenu zgradu.

Međutim, olakšica se po pravilu ne odnosi na samostalno evidentirane:

garaže;
garažna mesta;
parking mesta;
poslovne prostore;
ostave i druge posebne pomoćne delove koji nisu deo stambene površine.

Podrum ili ostava mogu imati različit tretman u zavisnosti od toga da li su sastavni deo površine stana ili poseban deo sa sopstvenom cenom i poreskim tretmanom. Zbog toga u ugovoru i računu cena stana treba da bude jasno odvojena od cene garaže, parkinga i drugih posebnih delova.

Potrebna dokumentacija za povrat PDV-a

Uz obrazac RFN, prema članu 276 Pravilnika, dostavljaju se:

overeni obrazac IKPS PDV – izjava da kupac kupuje prvi stan;
izvod iz matične knjige rođenih;
uverenje o državljanstvu;
dokaz o prebivalištu;
overena kopija ugovora o kupoprodaji;
fiskalni račun na kojem je iskazan PDV;
dokaz da je cela ugovorena cena sa PDV-om uplaćena na račun prodavca;
podaci o računu kupca za isplatu refundacije;
po potrebi, dokazi nadležnih lokalnih poreskih administracija da kupac nije bio obveznik poreza na imovinu na stanu u relevantnom periodu.

Ako se refundacija traži i za članove domaćinstva, prilažu se i:

izvod iz matične knjige venčanih za supružnika;
izvodi iz matične knjige rođenih za decu;
drugi dokumenti kojima se dokazuje propisano srodstvo;
dokaz da članovi imaju isto prebivalište kao kupac;
dokazi da članovi od 1. jula 2006. godine nisu imali stan u Srbiji;
podaci o svakom članu koji se uključuje u zahtev.

Organ je dužan da određene podatke iz službenih evidencija pribavlja po službenoj dužnosti, osim kada stranka izričito izjavi da će ih pribaviti sama. Ipak, u praksi je korisno unapred proveriti sa nadležnom filijalom šta organ pribavlja, a šta očekuje da kupac dostavi. Vodič Poreske uprave za kupce prvog stana

Dokumentacija za oslobađanje kod starogradnje

Najčešće se koriste:

ugovor o kupoprodaji;
poreska prijava PPI-4/1;
overeni obrazac IKPS-PPAP;
izvod iz matične knjige rođenih;
uverenje o državljanstvu;
dokaz o prebivalištu;
dokazi da kupac od 1. jula 2006. nije imao stan;
dokazi o srodstvu, istom prebivalištu i neposedovanju stana za članove domaćinstva.

Kada ugovor sastavlja, overava ili potvrđuje javni beležnik, beležnik dokumentaciju i podatke prosleđuje elektronskim putem nadležnim organima. Ako kupac ili prodavac nisu dostavili sve potrebne dokaze, nadležni poreski organ može zahtevati dopunu.

Gde i kako se podnosi zahtev?

Novogradnja

Obrazac RFN – Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a podnosi se organizacionoj jedinici Poreske uprave nadležnoj za prijem evidencione prijave investitora, odnosno prema mestu sedišta ili prebivališta prodavca.

To nije nužno filijala prema prebivalištu kupca niti prema lokaciji stana. Pre predaje treba proveriti nadležnost prema podacima investitora.

Obrazac RFN i izjava IKPS PDV dostupni su na stranici Poreske uprave – PDV obrasci za fizička lica.

Starogradnja

Kod ugovora solemnizovanog kod javnog beležnika dokumentacija se po pravilu elektronski prosleđuje nadležnom organu.

Od 1. januara 2025. godine porez na prenos apsolutnih prava u celosti utvrđuju, naplaćuju i kontrolišu jedinice lokalne samouprave, odnosno njihovi poreski organi. Zato se eventualne dopune dokumentacije i pitanja o konkretnom predmetu rešavaju sa nadležnom lokalnom poreskom administracijom.

Ako ispravu nije obradio javni beležnik u postupku u kojem postoji automatsko prosleđivanje, može postojati obaveza podnošenja prijave u roku od 30 dana. Nadležnost i način predaje tada treba proveriti prema konkretnom pravnom osnovu.

Rokovi za podnošenje, rešenje i isplatu

Za zahtev RFN za refundaciju PDV-a poseban kratak rok, poput 30 dana od kupovine, nije izričito propisan članom 56a Zakona niti članom 276 Pravilnika. Tvrdnja da kupac „mora“ podneti RFN u roku od 30 dana zato nije precizna.

Zahtev se praktično može podneti tek kada:

postoji overen ugovor;
izvršen je promet;
kupac poseduje odgovarajući fiskalni račun;
cela cena sa PDV-om uplaćena je prodavcu;
prikupljeni su potrebni dokazi.

Ne treba nepotrebno odlagati podnošenje, između ostalog zbog opštih pravila o zastarelosti poreskih prava.

Kada se podnese uredan zahtev:

Poreska uprava odlučuje u roku od 30 dana od podnošenja zahteva;
refundacija se vrši u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Dopuna dokumentacije, provera službenih evidencija ili sporne činjenice mogu produžiti stvarno trajanje postupka.

Kod starogradnje nema isplate refundacije, a vreme donošenja poreskog rešenja zavisi od kompletnosti dokumentacije i rada nadležnog poreskog organa jedinice lokalne samouprave.

Povrat poreza kada se stan kupuje na kredit

Stambeni kredit ne sprečava ostvarivanje poreske olakšice.

Bitno je da:

kupac lično ispunjava uslove;
ugovor i račun pravilno glase na kupca;
učešće i sredstva iz kredita zajedno pokrivaju celu ugovorenu cenu;
novac bude uplaćen na odgovarajući račun prodavca;
kupac sačuva izvode, naloge banke i potvrdu investitora o punoj isplati.

Banka obično isplaćuje kredit direktno prodavcu. Takva uplata smatra se plaćanjem cene za račun kupca i ne ukida pravo na refundaciju.

Ako planirate finansiranje objekta koji još nije završen, korisno je da pre ugovaranja proučite vodič Kredit za stan u izgradnji – uslovi i procedura, jer dinamika izgradnje, stepen završenosti i dokumentacija investitora utiču i na odobravanje kredita i na trenutak kada se mogu ispuniti uslovi za refundaciju PDV-a.

Povrat poreza za stan u izgradnji

Potpisivanje predugovora, rezervacija stana ili plaćanje prve rate ne znače da je kupac već stekao pravo na isplatu refundacije.

Kod stana u izgradnji najčešći redosled je:

zaključivanje predugovora ili ugovora;
plaćanje avansa i izdavanje avansnih fiskalnih računa;
završetak objekta i ispunjavanje ugovorenih uslova;
izvršenje prvog prometa stana;
izdavanje konačnog fiskalnog računa;
uplata cele ugovorene cene;
podnošenje zahteva RFN.

Investitor treba da bude obveznik PDV-a i poreski dužnik za konkretan promet. Ako kupac preuzima ugovor od prethodnog kupca, kupuje apartman umesto stana ili je prodavac posrednik, a ne investitor koji vrši prvi promet, poreski tretman mora se posebno proveriti.

Šta se dešava kada stan kupuju supružnici ili više kupaca?

Ako supružnici ili druga lica kupuju stan kao suvlasnici, poreski organ posmatra:

ko je naveden kao kupac;
koliki udeo svaki kupac stiče;
da li svaki kupac ispunjava uslove;
da li se koriste dodatni članovi domaćinstva;
koliko površine pripada svakom vlasničkom udelu.

Olakšica za vlasnički udeo priznaje se srazmerno udelu kupca. Zbog toga formulacija ugovora može značajno uticati na raspoloživu olakšicu.

Ako oba supružnika ispunjavaju uslove i oba su kupci, svaki svoj poreski položaj ostvaruje prema svom udelu. Ako je samo jedan supružnik kupac, drugi može biti uključen kao član domaćinstva za dodatnih 15 m², ali time troši svoje buduće pravo.

Pre potpisivanja ugovora treba izračunati obe varijante i proveriti je sa javnim beležnikom ili poreskim savetnikom.

Najčešći razlozi za odbijanje zahteva

Zahtev može biti odbijen kada:

kupac je od 1. jula 2006. imao stan, kuću ili udeo u stambenoj nepokretnosti;
kupac je ranije već koristio jednu od olakšica za prvi stan;
za kupca je ranije iskorišćena dodatna kvadratura kao za člana domaćinstva;
prodavac nije obveznik PDV-a za konkretan promet;
ne radi se o prvom prometu novoizgrađenog stana;
kupljeni prostor je evidentiran kao apartman, poslovni prostor, garaža ili drugi nestambeni deo;
cena sa PDV-om nije u potpunosti plaćena na račun prodavca;
ne postoji odgovarajući fiskalni račun;
članovi domaćinstva nemaju isto prebivalište;
neki član domaćinstva je imao stambenu nekretninu;
vlasnički udeli, površine ili cene u dokumentima nisu usklađeni;
zahtev je podnet nenadležnoj organizacionoj jedinici;
kupac nije dopunio dokumentaciju u ostavljenom roku.

Najčešće greške kupaca

Najčešća greška je planiranje refundacije tek posle potpisivanja ugovora. Poreski uslovi treba da se provere pre overe, jer se istorija vlasništva i status kupca ocenjuju prema stanju na dan overe, odnosno zaključenja ugovora.

Kupci takođe često:

računaju PDV kao 10% od cene sa PDV-om;
pretpostavljaju da „prva kupljena“ znači prva nekretnina, iako su ranije nasledili udeo;
uključuju sve članove porodice bez razmišljanja o njihovom budućem pravu;
ne odvoje cenu stana od garaže i parking mesta;
prihvate da deo cene plate u gotovini;
pomešaju nadležnost Poreske uprave i lokalne poreske administracije;
računaju da će refundaciju dobiti pre pune isplate investitora;
ne provere da li se objekat u dokumentaciji vodi kao stan.

Može li se izjaviti žalba ako zahtev bude odbijen?

Da. Protiv prvostepenog poreskog rešenja može se izjaviti žalba u roku navedenom u pouci o pravnom sredstvu, po pravilu u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Žalba se predaje preko organa koji je doneo prvostepeno rešenje, a o njoj odlučuje nadležni drugostepeni organ. Kod lokalnih poreskih prihoda konkretan drugostepeni organ zavisi od važećih propisa i organizacije jedinice lokalne samouprave.

U žalbi treba precizno navesti:

koje rešenje se osporava;
zbog čega je činjenično stanje pogrešno ili nepotpuno utvrđeno;
koja je odredba pogrešno primenjena;
koje dokaze organ nije cenio;
šta podnosilac traži.

Obavezno se treba držati pouke o pravnom sredstvu iz konkretnog rešenja.

Često postavljana pitanja

1. Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?

Punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini i koji kupuje odgovarajuću novogradnju od obveznika PDV-a.

2. Koliko kvadrata se priznaje kupcu prvog stana?

Kupcu se priznaje do 40 m², a za svakog kvalifikovanog člana porodičnog domaćinstva još do 15 m².

3. Da li nasledstvo ukida pravo na povrat poreza?

Ako je kupac u relevantnom periodu nasledio stan, kuću ili suvlasnički udeo u stambenoj nepokretnosti, to u načelu ukida pravo, čak i kada je udeo kasnije prodat ili poklonjen.

4. Da li se PDV vraća za garažu ili parking mesto?

Po pravilu ne. Refundacija je vezana za stambeni objekat ili stambenu celinu, dok se samostalno evidentirane garaže i parking mesta posebno oporezuju.

5. Da li se povrat PDV-a dobija i za kuću?

Može, ako je objekat porodična stambena kuća, radi se o odgovarajućem prvom prometu i ispunjeni su svi uslovi iz Zakona o PDV-u. Kod starogradnje je porodična stambena zgrada izričito obuhvaćena oslobađanjem.

6. Da li stambeni kredit utiče na pravo na refundaciju?

Ne. Važno je da cela cena sa PDV-om bude uplaćena prodavcu i da kupac poseduje dokaz o uplati, bez obzira na to što deo novca obezbeđuje banka.

7. Koliko se čeka na povrat PDV-a?

Poreski organ treba da odluči u roku od 30 dana od podnošenja urednog zahteva, a isplata se vrši u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

8. Postoji li rok od 30 dana za podnošenje RFN zahteva?

Poseban rok od 30 dana za RFN nije propisan članom 56a Zakona ni članom 276 Pravilnika. Ipak, zahtev treba podneti bez nepotrebnog odlaganja nakon pune isplate i pribavljanja dokumentacije.

9. Može li član domaćinstva kasnije dobiti sopstvenu olakšicu?

Ne ako je već bio uključen u raniju refundaciju ili oslobađanje za dodatnih 15 m².

10. Da li se kod starogradnje kupcu vraća novac?

Ne. Kupac ostvaruje oslobađanje, pa se porez na prenos apsolutnih prava ne utvrđuje za priznati deo površine.

11. Koliki je povrat ako je stan veći od 40 m²?

Samac dobija refundaciju samo za deo PDV-a koji odgovara površini do 40 m². Za ostatak stana nema refundacije, osim ako koristi dodatnu kvadraturu kvalifikovanih članova domaćinstva.

12. Da li prodaja ranije posedovanog stana vraća pravo?

Ne. Proverava se da li je kupac imao stan u bilo kom trenutku od 1. jula 2006. do overe novog ugovora, a ne samo da li ga poseduje na dan kupovine.

Završni praktični saveti

Pre davanja kapare zatražite od investitora ili prodavca precizne podatke o poreskom tretmanu nepokretnosti. Proverite da li se objekat vodi kao stan ili porodična stambena kuća i da li su garaža, parking i ostava posebno iskazani.

Pribavite podatke o svojoj ranijoj imovini i nasledstvu, kao i podatke za sve članove domaćinstva koje želite da uključite. Posebno razmislite da li je racionalno potrošiti pravo supružnika ili deteta radi dodatnih 15 m².

Kod novogradnje insistirajte da sve uplate idu preko računa, sačuvajte fiskalne i avansne račune i tražite potvrdu da je kupoprodajna cena u celosti izmirena.

Kod starogradnje dostavite javnom beležniku dokaze za oslobađanje pre overe ugovora kad god je to moguće. Posle overe proverite da li je dokumentacija prosleđena nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji.

Konačno, nemojte zasnivati finansijski plan isključivo na očekivanom povratu. Pravo i konačan iznos utvrđuje nadležni poreski organ na osnovu konkretnog ugovora, računa, uplata, vlasničkih udela i službenih evidencija.