Porez na nepokretnosti predstavlja redovnu godišnju obavezu vlasnika stanova, kuća, garaža, poslovnih prostora i određenih vrsta zemljišta u Srbiji. Zvaničan naziv ovog javnog prihoda jeste porez na imovinu, dok se izraz „porez na nepokretnosti“ češće koristi u svakodnevnom govoru.
Visina poreza nije jednaka u svim delovima Srbije. Zavisi od grada ili opštine u kojoj se nepokretnost nalazi, poreske zone, prosečne cene kvadratnog metra, površine, namene i starosti objekta, kao i od toga da li obveznik u njemu stanuje.
Pravila oporezivanja uređuje Zakon o porezima na imovinu, dok lokalne samouprave donose odluke o zonama, prosečnim cenama, poreskim stopama i amortizaciji koje se primenjuju na njihovoj teritoriji.
Šta predstavlja porez na nepokretnosti?
Porez na nepokretnosti je godišnji lokalni porez koji se plaća na odgovarajuća prava, korišćenje ili državinu nepokretnosti u Srbiji.
Prema Zakonu, porez na imovinu obuhvata nepokretnosti kao što su:
- stanovi i porodične kuće;
- vikendice;
- poslovne zgrade i poslovne prostorije;
- garaže i garažna mesta;
- pomoćni i drugi građevinski objekti;
- građevinsko zemljište;
- poljoprivredno i šumsko zemljište;
- drugo zemljište.
Kod prava svojine na zemljištu, porez se po pravilu plaća kada njegova ukupna površina prelazi deset ari. Ako zemljište ima više suvlasnika, svaki od njih može biti obveznik prema svom udelu čak i kada površina koja odgovara pojedinačnom udelu iznosi manje od deset ari. Zakon o porezima na imovinu
Porez se plaća zato što postoji oporezivo pravo ili državina, a ne samo zato što se nepokretnost koristi. Zbog toga prazan stan, vikendica u kojoj se povremeno boravi ili kuća koja se trenutno ne koristi nisu automatski oslobođeni poreza.
Ko je dužan da plaća porez na imovinu?
Najčešći poreski obveznik jeste vlasnik nepokretnosti. Međutim, u posebnim slučajevima obveznik može biti i:
- nosilac prava korišćenja;
- korisnik nepokretnosti u javnoj svojini;
- zakupac stana ili kuće za stanovanje sa određenom vrstom dugoročnog zakupa;
- držalac nepokretnosti čiji vlasnik nije poznat;
- lice koje bez pravnog osnova drži nepokretnost u javnoj svojini;
- korisnik nepokretnosti po osnovu finansijskog lizinga.
Kada je na istoj nepokretnosti više obveznika, svaki plaća porez srazmerno svom udelu. Ako udeli nisu određeni, za poreske potrebe smatra se da su jednaki.
To znači da kod stana sa dva suvlasnika, od kojih svaki ima po jednu polovinu, lokalna poreska administracija utvrđuje obavezu svakom vlasniku prema njegovom delu.
Da li se porez plaća za nelegalizovan objekat?
Da. Činjenica da kuća ili drugi objekat nije ozakonjen ili upisan u katastar sama po sebi ne znači da se porez na imovinu ne plaća.
Poreska obaveza može nastati danom sticanja prava, uspostavljanja državine, početka korišćenja, osposobljavanja objekta za korišćenje, izdavanja upotrebne dozvole ili omogućavanja korišćenja na drugi način – prema tome koji od tih događaja nastupi najranije.
Plaćanje poreza, međutim, ne predstavlja dokaz vlasništva niti dovodi do ozakonjenja objekta. Zakon izričito propisuje da status poreskog obveznika ne može biti osnov za sticanje prava na nepokretnosti.
Kako se obračunava porez na nepokretnosti?
Kod fizičkih lica koja ne vode poslovne knjige osnovna formula izgleda ovako:
Poreska osnovica = korisna površina × prosečna cena kvadratnog metra u zoni − dozvoljena amortizacija
Na tako dobijenu osnovicu primenjuje se poreska stopa koju je odredila lokalna samouprava, u granicama propisanim Zakonom.
Na konačan iznos mogu se primeniti poreski kredit ili oslobođenje, ako obveznik ispunjava zakonske uslove.
Korisna površina
Za objekat se uzima zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova. U korisnu površinu se, pod zakonskim uslovima, ne uračunavaju površine balkona, terasa, lođa, spoljnih stepeništa, neadaptiranih tavana i zajedničkih prostorija.
Za zemljište se uzima ukupna površina, uključujući i površinu pod objektom, ali Zakon predviđa oslobođenje za određenu površinu zemljišta neposredno pod objektom na koji se porez plaća.
Prosečna cena kvadratnog metra
Lokalne samouprave dele svoju teritoriju na poreske zone. Za svaku zonu i grupu nepokretnosti objavljuju prosečnu cenu kvadratnog metra koja se primenjuje naredne godine.
Zbog toga dva stana iste površine i starosti mogu imati različit porez ako se nalaze u različitim gradovima ili zonama istog grada.
Za porez na imovinu 2026. godine koriste se lokalni akti objavljeni u rokovima propisanim Zakonom, po pravilu do 30. novembra prethodne godine.
Poreske stope u 2026. godini
Zakon određuje najviše dozvoljene stope, dok konkretnu stopu bira skupština grada ili opštine.
Za obveznike koji ne vode poslovne knjige, na objekte osim zemljišta mogu se primeniti progresivne stope:
| Deo poreske osnovice | Najviša dozvoljena stopa |
|---|---|
| Do 10.000.000 dinara | do 0,40% |
| Od 10.000.000 do 25.000.000 dinara | porez na prvih 10 miliona + do 0,60% na višak |
| Od 25.000.000 do 50.000.000 dinara | prethodno obračunati porez + do 1% na višak |
| Preko 50.000.000 dinara | prethodno obračunati porez + do 2% na višak |
Za zemljište obveznika koji ne vodi poslovne knjige stopa može iznositi do 0,30%. Za nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige najviša stopa je 0,40%.
Navedene stope su zakonski maksimumi. To ne znači da svaka lokalna samouprava primenjuje najvišu stopu.
Kako starost objekta utiče na porez?
Vrednost objekta, ali ne i zemljišta, može se umanjiti po osnovu amortizacije. Lokalna samouprava određuje da li će primenjivati amortizaciju i u kom iznosu.
Stopa može biti najviše 1% za svaku navršenu godinu starosti objekta, odnosno godinu nakon poslednje rekonstrukcije. Ukupno umanjenje ne može preći 40%.
Ako lokalna odluka propisuje amortizaciju od 1%, objekat star 20 godina može imati vrednost umanjenu za 20%. Ako je objekat rekonstruisan na način koji Zakon prepoznaje kao rekonstrukciju, starost se računa u odnosu na godinu poslednje rekonstrukcije.
Umanjenje poreza za stan u kojem vlasnik živi
Vlasnik kuće ili stana ima pravo na poreski kredit ako u toj nepokretnosti stvarno stanuje i na toj adresi ima prijavljeno prebivalište.
Utvrđeni porez umanjuje se za:
50%, ali najviše za 20.000 dinara godišnje.
Ako stan ima više suvlasnika, olakšicu može koristiti svaki suvlasnik koji u stanu živi i na toj adresi ima prijavljeno prebivalište, srazmerno svom vlasničkom udelu.
Postoji i posebno umanjenje od 75% za kuće i stanove površine do 60 m² koji nisu na građevinskom zemljištu, odnosno u građevinskom području, ne izdaju se i u njima žive isključivo osobe starije od 65 godina sa prijavljenim prebivalištem.
Dakle, penzionerski status sam po sebi ne donosi opšte oslobođenje. Potrebno je da budu ispunjeni svi propisani uslovi.
Ko može biti oslobođen poreza na imovinu?
Zakon propisuje više oslobođenja, među kojima su nepokretnosti:
- u određenim slučajevima u javnoj svojini;
- koje verske zajednice koriste isključivo za bogoslužbenu delatnost;
- koje služe kao zaštićeni spomenici kulture;
- namenjene i korišćene isključivo za primarnu poljoprivrednu proizvodnju;
- koje predstavljaju određena dobra u opštoj upotrebi;
- za koje je oslobođenje propisano međunarodnim ugovorom.
Porez se ne plaća ni kada ukupna poreska osnovica svih nepokretnosti jednog obveznika na teritoriji iste lokalne samouprave ne prelazi 400.000 dinara. Oslobođenje se ne primenjuje na pojedine nepokretnosti koje se trajno ustupaju drugima radi ostvarivanja prihoda.
Primer obračuna poreza za stan
Sledeći primer je isključivo informativan. Upotrebljene vrednosti nisu zvanične cene određene lokalne samouprave.
Pretpostavimo da vlasnik ima stan od 60 m², a hipotetička prosečna cena kvadrata za odgovarajuću zonu iznosi 150.000 dinara:
- 60 m² × 150.000 dinara = 9.000.000 dinara;
- pretpostavljena amortizacija od 20% = 1.800.000 dinara;
- poreska osnovica nakon amortizacije = 7.200.000 dinara;
- pretpostavljena stopa od 0,40% = 28.800 dinara.
Ako vlasnik živi u stanu i na toj adresi ima prebivalište, porez se umanjuje za 50%:
28.800 − 14.400 = 14.400 dinara godišnje.
Olakšica ne prelazi maksimalnih 20.000 dinara, pa bi se u ovom primeru koristila u celosti.
Primer obračuna poreza za kuću u kojoj vlasnik ne živi
Pretpostavimo da vlasnik ima kuću od 100 m², a hipotetička prosečna cena kvadrata u odgovarajućoj zoni iznosi 70.000 dinara:
- 100 m² × 70.000 dinara = 7.000.000 dinara;
- pretpostavljena amortizacija od 30% = 2.100.000 dinara;
- poreska osnovica = 4.900.000 dinara;
- pretpostavljena stopa od 0,40% = 19.600 dinara.
Ako vlasnik u kući ne živi ili na toj adresi nema prijavljeno prebivalište, nema pravo na poreski kredit od 50%. Informativni godišnji porez zato iznosi 19.600 dinara.
Pravi obračun mora se zasnivati na odluci grada ili opštine u kojoj se nepokretnost nalazi.
Prijava poreza na nepokretnosti
Za fizička lica i druge obveznike koji ne vode poslovne knjige koristi se Obrazac PPI-2. Aktuelni obrazac dostupan je na portalu Lokalne poreske administracije.
Prijava se podnosi nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji prema mestu na kojem se nepokretnost nalazi. Može se podneti:
- elektronski preko Jedinstvenog informacionog sistema lokalne poreske administracije;
- neposredno nadležnom poreskom organu;
- poštom, kada je takav način dozvoljen.
Kada fizičko lice kupi stan ugovorom koji je sastavio, overio ili potvrdio javni beležnik, po pravilu ne podnosi posebnu prijavu samo zbog tog sticanja. Javni beležnik dokumentaciju i izjašnjenja obveznika dostavlja elektronskim putem katastru i nadležnom poreskom organu, prema zakonskoj proceduri.
Ako promena nije obuhvaćena notarskom razmenom podataka, obveznik treba da podnese PPI-2 u propisanom roku, najčešće u roku od 30 dana od nastanka obaveze. Promene koje utiču na porez, a o kojima poreski organ nema podatke, takođe se moraju prijaviti.
Obveznici koji vode poslovne knjige porez utvrđuju samooporezivanjem i koriste Obrazac PPI-1. Godišnja prijava podnosi se do 31. marta.
| Situacija | Poreski obveznik | Da li se podnosi prijava? | Rok | Način plaćanja |
|---|---|---|---|---|
| Kupovina kod javnog beležnika | Sticalac prava | Uobičajeno ne, ako beležnik dostavlja sve podatke | Beležnik prosleđuje podatke službeno | Po rešenju LPA |
| Gradnja ili početak korišćenja objekta | Vlasnik ili držalac | Da, ako podatak nije dostavljen drugim službenim putem | Po pravilu 30 dana | Po rešenju LPA |
| Nasleđivanje na osnovu rešenja javnog beležnika | Naslednik | Uobičajeno ne za podatke koje beležnik prosleđuje | Službena dostava | Po rešenju LPA |
| Promena površine ili namene | Postojeći obveznik | Da, ako LPA nema podatak | U roku propisanom Zakonom | Po izmenjenom rešenju |
| Imovina pravnog lica u poslovnim knjigama | Pravno lice ili preduzetnik | Da, PPI-1 | Do 31. marta, uz posebna pravila za promene | Samooporezivanje |
| Prodaja nepokretnosti kod beležnika | Prodavac do prestanka prava | Posebna prijava uglavnom nije potrebna | Beležnik dostavlja ispravu | Do dana prestanka obaveze |
Rokovi za plaćanje poreza na imovinu u 2026. godini
Porez se plaća tromesečno, u roku od 45 dana od početka svakog tromesečja. Kada poslednji dan roka pada na neradni dan, rok se pomera na prvi naredni radni dan.
| Rata | Rok za plaćanje u 2026. godini |
|---|---|
| Prva rata | 18. februar 2026. |
| Druga rata | 15. maj 2026. |
| Treća rata | 14. avgust 2026. |
| Četvrta rata | 16. novembar 2026. |
Prvi rok je u 2026. pomeren zbog vikenda i praznovanja Dana državnosti, dok 14. novembar pada u subotu, pa četvrta rata dospeva 16. novembra. Zakonsko pravilo o plaćanju u roku od 45 dana sadržano je u članu 39 Zakona o porezima na imovinu.
Porez se može platiti i unapred, u manjem broju rata ili odjednom. Važno je da do svakog kvartalnog roka bude uplaćen najmanje dospeli iznos.
Šta se plaća pre nego što stigne novo rešenje?
Ako rešenje za 2026. godinu još nije stiglo, obveznik ne treba da čeka njegovu dostavu. Akontacija se plaća u visini obaveze za poslednje tromesečje prethodne godine.
Kada stigne novo rešenje, eventualna pozitivna razlika između nove obaveze i uplaćene akontacije plaća se u roku od 15 dana od dostavljanja prvostepenog rešenja.
Ako je uplaćeno više, preplata se može koristiti za narednu ratu, izmirenje drugog dospelog duga ili se može tražiti povraćaj.
Kako proveriti dugovanje i evidentirane uplate?
Stanje računa može se proveriti preko portala lokalne poreske administracije ili neposredno kod nadležnog poreskog organa. Potrebno je kontrolisati glavnicu, obračunatu kamatu, poziv na broj i da li su sve uplate pravilno evidentirane.
Detaljan postupak objašnjen je u vodiču za proveru poreza na stan.
Šta ako poresko rešenje sadrži grešku?
Ako su u rešenju pogrešno navedeni površina, zona, vrsta objekta, godina izgradnje, vlasnički udeo ili pravo na poreski kredit, treba se odmah obratiti lokalnoj poreskoj administraciji.
Uz zahtev ili žalbu prilažu se dokazi, na primer:
- list nepokretnosti;
- kupoprodajni ugovor;
- rešenje o nasleđivanju;
- građevinska ili upotrebna dozvola;
- dokaz o površini;
- potvrda o prebivalištu;
- dokaz o vlasničkom udelu.
Žalba se podnosi u roku navedenom u pouci o pravnom sredstvu na rešenju, najčešće 15 dana od dostavljanja. Žalba po pravilu ne odlaže plaćanje, osim ako nadležni organ odluči drugačije.
Kamata, kazne i zastarelost
Na neplaćeni iznos od narednog dana po isteku roka obračunava se kamata prema Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji. Stopa nije trajno fiksirana, jer zavisi od referentne stope Narodne banke Srbije uvećane za zakonom propisani broj procentnih poena.
Neprijavljivanje nepokretnosti, unošenje netačnih podataka i neplaćanje poreza mogu dovesti do:
- prekršajne kazne;
- obračuna kamate;
- opomene;
- prinudne naplate;
- dodatnih troškova postupka;
- naplate iz sredstava na računu ili druge imovine.
Pravo poreskog organa na utvrđivanje i naplatu načelno zastareva u zakonskom roku od pet godina, ali se zastarelost može prekinuti svakom radnjom poreskog organa preduzetom radi utvrđivanja ili naplate. Nakon prekida rok počinje da teče iznova. Zbog toga ne treba pretpostaviti da je stariji dug automatski zastareo bez uvida u predmet i radnje poreskog organa.
Razlika između poreza na imovinu i drugih poreza
| Vrsta poreza | Kada nastaje |
|---|---|
| Porez na imovinu | Plaća se svake godine zbog posedovanja odgovarajućeg prava na nepokretnosti |
| Porez na prenos apsolutnih prava | Najčešće nastaje jednokratno pri kupovini polovne nepokretnosti kada promet nije oporezovan PDV-om |
| Porez na nasleđe i poklon | Može nastati kada se nepokretnost nasledi ili primi na poklon, uz zakonska oslobođenja |
| Porez na kapitalnu dobit | Može nastati kod prodavca ako ostvari oporezivu razliku između prodajne i nabavne cene |
Plaćanje jednog poreza ne isključuje automatski sve ostale. Na primer, kupac polovnog stana može imati obavezu u vezi sa porezom na prenos apsolutnih prava, a zatim svake godine plaća porez na imovinu.
Najčešće greške vlasnika nepokretnosti
Najčešće greške su čekanje novog rešenja pre uplate prve rate, korišćenje pogrešnog poziva na broj, neprijavljivanje dogradnje ili promene površine i pretpostavka da porez ne postoji zato što objekat nije legalizovan.
Problem može nastati i kada vlasnik promeni prebivalište, ali očekuje da i dalje koristi poreski kredit od 50%, ili kada nakon prodaje ne proveri da li je obaveza pravilno ugašena.
Česta pitanja o porezu na nepokretnosti
Da li se plaća porez na nelegalizovanu kuću?
Da. Korišćenje, osposobljenost ili državina objekta mogu biti dovoljni za nastanak obaveze. Plaćanje poreza ne legalizuje objekat.
Da li se porez plaća ako vlasnik ne živi u stanu?
Da. Vlasništvo stvara poresku obavezu bez obzira na to da li je stan prazan. Vlasnik koji u njemu ne živi nema pravo na umanjenje od 50% po osnovu stanovanja i prijavljenog prebivališta.
Ko plaća porez kada stan ima više vlasnika?
Svaki suvlasnik plaća porez prema svom udelu. Ako udeli nisu određeni, smatraju se jednakim.
Da li penzioneri imaju pravo na oslobođenje?
Ne postoji opšte oslobođenje samo zato što je vlasnik penzioner. Posebno umanjenje od 75% postoji za određene kuće i stanove do 60 m², van građevinskog područja, pod dodatnim zakonskim uslovima.
Kako se prijavljuje nova nepokretnost?
Kada dokumentaciju obrađuje javni beležnik, on najčešće dostavlja potrebne podatke. U ostalim slučajevima fizičko lice podnosi PPI-2 lokalnoj poreskoj administraciji.
Šta ako poresko rešenje ne stigne?
Obveznik plaća akontaciju prema poslednjoj rati prethodne godine. Nedostavljanje novog rešenja ne odlaže kvartalnu obavezu.
Može li se porez platiti unapred?
Može. Obveznik može platiti više rata ili ceo godišnji iznos unapred.
Kako se proverava da li postoji poreski dug?
Preko portala LPA ili neposredno kod lokalne poreske administracije grada ili opštine u kojoj se nepokretnost nalazi.
Da li dug za porez na imovinu zastareva?
Može zastareti, ali radnje poreskog organa prekidaju tok relativne zastarelosti. Za pouzdanu procenu potrebno je pregledati poreski predmet.
Šta se dešava nakon prodaje nepokretnosti?
Obaveza prodavca prestaje danom prestanka oporezivog prava, dok kupcu nastaje obaveza od dana sticanja, u skladu sa zakonskim pravilima. Preporučljivo je proveriti stanje računa nakon obrade ugovora.
Porez zavisi od adrese nepokretnosti
Porez na nepokretnosti u Srbiji ne može se precizno izračunati samo na osnovu kvadrature. Za pouzdan obračun neophodni su podaci o zoni, prosečnoj ceni kvadrata, lokalnoj stopi, starosti i nameni objekta, vlasničkom udelu i pravu na umanjenje.
Zbog toga svaki kalkulator poreza na imovinu daje samo informativan rezultat ako ne koristi važeće odluke konkretnog grada ili opštine za 2026. godinu. Merodavan iznos za fizičko lice jeste iznos utvrđen poreskim rešenjem lokalne poreske administracije.
