Porez na kuću cena je čest upit, ali jedna cena za sve kuće ne postoji. Godišnji porez na imovinu zavisi od površine i poreske zone, cene kvadratnog metra koju je Grad Beograd utvrdio za kuće za stanovanje, eventualne amortizacije, poreske stope i prava na umanjenje. Zato dve kuće iste veličine mogu imati različit porez.
U nastavku su pravila i cene za 2026. godinu, uz primere koji pokazuju način računanja. Provera izvora: 24. septembar 2026. Primeri nisu poreska rešenja: iznos za konkretnu kuću utvrđuje nadležna lokalna poreska administracija.
Šta je porez na kuću i ko ga plaća?
Kada se u svakodnevnom govoru kaže „porez na kuću“, najčešće se misli na godišnji porez na imovinu. Po pravilu, obveznik je vlasnik kuće. Zakon predviđa i slučajeve u kojima se porez plaća na drugo pravo, korišćenje ili državinu nepokretnosti, pa vlasništvo nije jedini mogući osnov poreske obaveze. Ako kuća ima više suvlasnika, za obračun je važan udeo svakog od njih.
Ovaj godišnji porez treba razlikovati od poreza koji može nastati prilikom prenosa ili nasleđivanja nekretnine. Zakon ih uređuje kao različite vrste poreza.
Porez na kuću cena: od čega zavisi iznos?
Za vlasnika koji ne vodi poslovne knjige, polazna tačka je korisna površina kuće pomnožena prosečnom cenom kvadratnog metra za kuće za stanovanje u odgovarajućoj zoni. Korisna površina nije nužno ista kao površina navedena u oglasu: zakon određuje šta se u nju uračunava, a šta se isključuje. Vrednost objekta zatim može biti umanjena za amortizaciju, ako su ispunjeni uslovi iz gradske odluke. Na tako utvrđenu osnovicu primenjuje se poreska stopa, a potom eventualni poreski kredit.
Za obračun su, dakle, bitni:
- tačna poreska zona, koja se utvrđuje za adresu kuće;
- kategorija nepokretnosti – za kuću se uzima cena iz kolone „Kuća za stanovanje“, a ne iz kolone „Stan“;
- korisna površina i udeo vlasnika;
- godina izgradnje ili poslednje rekonstrukcije, ako se primenjuje amortizacija;
- poreska stopa i pravo na umanjenje, uključujući uslove prebivališta i stanovanja.
Zato izraz porez na kuću po kvadratu može da posluži samo za početak računice. Gradska cena kvadrata predstavlja element za utvrđivanje vrednosti kuće, a nije iznos poreza koji se plaća za svaki kvadrat.
Kako se računa porez na kuću u Beogradu?
1. Proverite zonu za adresu kuće
Beograd ima posebne poreske zone. Njihove granice određene su odlukom Grada, a Sekretarijat za javne prihode na svom sajtu upućuje na pretragu zona. Sama gradska opština nije dovoljna za pouzdan obračun: prvo proverite zonu konkretne adrese.
2. Uzmite cenu kvadrata za kuće u toj zoni
Odluka Grada Beograda za 2026. godinu objavljena je u Službenom listu grada Beograda, broj 82/2025, uz kasnije objavljenu ispravku u broju 100/2025. Na primer, cena za kuću za stanovanje iznosi 106.759 din/m² u trećoj zoni i 66.934 din/m² u petoj zoni. To su vrednosti koje služe obračunu poreske osnovice, a ne tržišne cene po kojima vlasnik mora da proda kuću.
3. Izračunajte vrednost kuće i proverite amortizaciju
Osnovna računica je:
Korisna površina × gradska cena kvadrata za kuće u toj zoni = vrednost pre eventualne amortizacije.
Zakon dozvoljava umanjenje vrednosti objekta za amortizaciju prema odluci lokalne samouprave, najviše do zakonskog ograničenja. Beogradska stopa amortizacije je gradskom odlukom promenjena sa 0,8% na 1% godišnje. Za stvarni obračun potrebni su podaci o godini izgradnje ili poslednje rekonstrukcije; amortizacija se ne odnosi na zemljište.
4. Primenite stopu, pa pravo na umanjenje
Za kuću fizičkog lica koje ne vodi poslovne knjige u Beogradu, na prvih 10 miliona dinara poreske osnovice stopa je 0,4%. Na deo osnovice preko tog iznosa primenjuju se više, progresivne stope; zato računica „cela vrednost × 0,4%“ nije ispravna za svaku kuću. Tek nakon obračuna poreza proverava se da li obveznik ostvaruje pravo na poreski kredit.
Koliko se plaća porez na kuću? Dva primera za Beograd
Primeri pretpostavljaju da je reč o jednom vlasniku, da je prikazana površina zaista korisna površina kuće i da se ne primenjuje amortizacija. Time se pokazuje osnovni postupak; zemljište i drugi objekti nisu uključeni. Za postojeću stariju kuću obračun može biti drugačiji.
| Ilustrativni primer | Cena kuće po m² za 2026. | Vrednost pre amortizacije | Porez pre kredita, po stopi 0,4% | Ako vlasnik ispunjava uslove za kredit od 50% |
|---|---|---|---|---|
| Kuća od 80 m², treća zona | 106.759 din | 8.540.720 din | 34.162,88 din | 17.081,44 din |
| Kuća od 120 m², peta zona | 66.934 din | 8.032.080 din | 32.128,32 din | 16.064,16 din |
Cene kvadrata su iz beogradske odluke za 2026, a stopa od 0,4% iz gradske odluke o stopama poreza na imovinu. Iznosi u tabeli su matematički primeri, ne poreska rešenja.
Primer pokazuje zašto odgovor na pitanje „koliko se plaća porez na kuću“ ne može da se dobije samo iz površine: kuća od 120 m² u prikazanoj petoj zoni ima manju polaznu poresku vrednost od kuće od 80 m² u trećoj zoni.
Da li je porez manji ako vlasnik živi u kući?
Da, pod uslovima iz člana 13 Zakona o porezima na imovinu. Utvrđeni porez na kuću u kojoj obveznik stanuje i u kojoj ima prijavljeno prebivalište umanjuje se za 50%, ali najviše za 20.000 dinara. Potrebna su oba uslova: stvarno stanovanje i prijavljeno prebivalište. Umanjenje se odnosi na porez za tu kuću, a ne automatski na sve nepokretnosti istog vlasnika.
Ako postoji više obveznika na istoj kući, pravo svakog ko ispunjava uslove određuje se srazmerno njegovom udelu. Zakon propisuje i posebno umanjenje od 75% za određene kuće i stanove do 60 m² u kojima stanuju samo lica starija od 65 godina, ali uz dodatne uslove koji se odnose na zemljište i izdavanje u zakup. To nije opšta povlastica za sve vlasnike starije od 65 godina.
Da li se posebno plaća porez na plac i pomoćne objekte?
Zemljište može biti poseban predmet oporezivanja. Zakon za pravo svojine na zemljištu postavlja prag površine preko 10 ari. Kada se na zemljište porez plaća, u njegovu ukupnu površinu ulazi i površina pod kućom; to ne znači da se kuća izostavlja iz obračuna kao objekat. Za zemljište fizičkog lica koje ne vodi poslovne knjige gradska stopa iznosi 0,3%, a za osnovicu se koristi odgovarajuća cena zemljišta, ne cena kvadrata kuće.
Garaža ili pomoćni objekat takođe može uticati na ukupno zaduženje ako predstavlja zasebno oporeziv objekat. Beogradska odluka za 2026. za „garaže i pomoćne objekte“ ima posebnu kolonu cena. Istovremeno, zakon pojedine manje sadržaje, poput određenih staza, ograda i nadstrešnica, smatra sastavnim delom zemljišta, a ne zasebnim objektima. Zbog toga nije dovoljno svaku građevinu u dvorištu automatski pomnožiti cenom za kuću.
Kako se prijavljuje kuća i proverava zaduženje?
Za građane koji ne vode poslovne knjige koristi se prijava PPI-2. Zakon predviđa podnošenje prijave u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze, osim u slučajevima za koje važe pravila o dostavljanju podataka preko javnog beležnika. Prijava i provera stanja dostupne su preko portala lokalne poreske administracije, a za Beograd su nadležna odeljenja gradskog Sekretarijata za javne prihode prema lokaciji nepokretnosti.
Na Portalu LPA građani mogu da vide zaduženja, provere stanje i plate porez. Pre uplate proverite podatke za konkretnu obavezu, naročito poziv na broj. Ako u evidenciji nedostaje kuća ili podaci o njoj nisu tačni, obratite se nadležnom odeljenju Sekretarijata za javne prihode.
Kada se plaća porez i šta ako rata kasni?
Godišnji porez na imovinu za fizička lica plaća se tromesečno, u roku od 45 dana od početka svakog tromesečja. Dok ne stigne rešenje za tekuću godinu, plaća se akontacija u visini obaveze za poslednje tromesečje prethodne godine. Ako novo rešenje pokaže veći iznos, zakon propisuje rok za doplatu razlike. Porez je moguće platiti i u manje rata, uključujući uplatu odjednom.
Na dospeli, neplaćeni porez ili akontaciju kamata se obračunava od narednog dana po isteku roka. Ako niste sigurni koliko dugujete, najpre proverite stanje i uplate. Detaljniji postupak nalazi se u vodiču kako proveriti dugovanja za porez, kamatu i mogućnosti plaćanja.
Česta pitanja o porezu na kuću
Da li se plaća porez na nelegalizovanu kuću?
Moguće je. Poreska obaveza se ne svodi na pitanje da li je objekat ozakonjen ili upisan u katastar. Zakon uređuje i nastanak obaveze za izgrađene objekte, uključujući situacije u kojima je tokom gradnje odstupano od građevinske dozvole. Plaćanje poreza, s druge strane, ne dokazuje pravo svojine niti ozakonjuje kuću. Za konkretan objekat proverite podatke i osnov zaduženja kod lokalne poreske administracije.
Šta ako kuća nije useljena?
Sama činjenica da niko ne živi u kući ne znači automatsko oslobođenje od poreza. Zakon polazi od prava na nepokretnosti, a za nastanak obaveze kod objekata propisuje posebna pravila. Neuseljena kuća, međutim, ne ispunjava uslov da vlasnik u njoj stanuje za redovno umanjenje od 50%, čak i ako postoji prijava prebivališta koju treba dodatno proveriti.
Da li se porez menja posle dogradnje?
Može da se promeni, jer dogradnja može promeniti korisnu površinu, a zakon posebno uređuje i način primene amortizacije kada dograđeni deo nije zaseban deo objekta. Promenu prijavite nadležnom poreskom organu kada za nju postoji obaveza podnošenja prijave, kako bi podaci na kojima se zasniva rešenje bili tačni.
Šta ako mislim da je porez pogrešno obračunat?
Uporedite rešenje sa stvarnim podacima: adresom i zonom, vrstom objekta, korisnom površinom, suvlasničkim udelom, amortizacijom i priznatim umanjenjem. Za proveru i ispravku podataka obratite se nadležnom odeljenju Sekretarijata za javne prihode. Ako osporavate samo poresko rešenje, postupite prema pouci o pravnom sredstvu i roku navedenim u rešenju; nemojte čekati sledeću godišnju obavezu.
Kako da dođete do iznosa za svoju kuću
Za korisnu procenu najpre pronađite poresku zonu adrese, zatim cenu kvadrata kuće za stanovanje za 2026. godinu i proverite korisnu površinu. Nakon toga uzmite u obzir amortizaciju, odgovarajuću stopu i uslove za poreski kredit. Tačan iznos koji treba platiti proverite u poreskom rešenju i na stanju svog računa kod LPA.
