Vinkulacija je, najjednostavnije rečeno, ugovorno usmeravanje ili obezbeđivanje prava na potraživanje iz polise osiguranja u korist određenog trećeg lica – najčešće banke koja je odobrila kredit. Narodna banka Srbije vinkuliranu polisu opisuje kao polisu koja predstavlja zalogu ili prenos prava potraživanja po osnovu naplate štete u korist trećeg lica, u slučaju stambenog kredita – banke.
Sa pojmom se građani često prvi put susretnu prilikom uzimanja stambenog kredita, što je i glavni fokus ovog članka.
Primer je jednostavan: kupujete stan uz stambeni kredit, a banka zahteva da nekretnina pod hipotekom bude osigurana. Polisa osiguranja vinkulira se u korist banke. Ako nastane velika šteta koju polisa pokriva, pravo banke mora se uzeti u obzir prilikom isplate naknade.
To ne znači da banka postaje vlasnik vašeg stana, niti da u svakoj situaciji automatski uzima celokupan novac od osiguranja.
Šta znači vinkulacija?
Reč vinkulacija zvuči komplikovanije nego što sam princip jeste.
Kod kredita se njome banci obezbeđuje pravo u vezi sa potraživanjem iz određene polise osiguranja. Narodna banka Srbije među mogućim instrumentima obezbeđenja stambenog kredita izričito navodi polisu osiguranja nekretnine vinkuliranu u korist banke.
Dakle, kada pročitate formulaciju:
„polisa osiguranja vinkulirana u korist banke“
to praktično znači da prava banke moraju biti uzeta u obzir kada nastane osigurani slučaj i pojavi se pravo na naknadu.
Važno je i da vinkulacija nije rezervisana samo za osiguranje stana. U praksi se može pojaviti uz različite vrste osiguranja i kredita. Na primer, UniCredit Banka u aktuelnoj ponudi određenih keš kredita sa osiguranjem navodi individualnu polisu osiguranja kredita vinkuliranu u korist banke.
Kako funkcioniše vinkulacija polise osiguranja?
Kod osiguranja imovine postoji nekoliko različitih učesnika i prava koja ne treba mešati.
Osiguranik je lice čiji je imovinski interes osiguran. Osiguravajuće društvo preuzima pokriće ugovorenih rizika u skladu sa polisom, dok je kod vinkulacije banka lice u čiju korist je određeno pravo iz osiguranja obezbeđeno.
Zakon o obligacionim odnosima propisuje da osiguranje imovine može zaključiti lice koje ima interes da se osigurani slučaj ne dogodi jer bi njegovim nastankom pretrpelo materijalni gubitak. Svrha imovinskog osiguranja jeste naknada štete nastale na imovini osiguranika zbog nastupanja osiguranog slučaja.
Kod nekretnine opterećene hipotekom postoji dodatni interes poverioca.
Zakon o obligacionim odnosima u članu 938 propisuje da posle nastupanja osiguranog slučaja založna i druga ranije postojeća prava na osiguranoj stvari imaju za predmet dugovanu naknadu. Osiguravač tada ne može isplatiti naknadu osiguraniku bez saglasnosti nosilaca tih prava, pod uslovima propisanim zakonom.
Zakon o hipoteci dodatno propisuje da u slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke hipotekarni poverilac po samom zakonu stiče založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaćenoj naknadi.
Zbog toga vinkulaciju treba posmatrati u kontekstu čitavog sistema obezbeđenja kredita, a ne samo kao administrativnu napomenu na polisi.
Vinkulacija polise kod stambenog kredita
Upravo je stambeni kredit situacija u kojoj se izraz vinkulacija polise najčešće pojavljuje pred prosečnim građaninom.
Tipična situacija izgleda ovako:
stambeni kredit → hipoteka na nekretnini → osiguranje nekretnine → vinkulacija polise u korist banke → održavanje osiguranja tokom ugovorenog perioda
Narodna banka Srbije savetuje potrošače da prilikom izbora stambenog kredita provere koja sredstva obezbeđenja banka zahteva i među primerima navodi menicu, hipoteku, trajni nalog, administrativnu zabranu i vinkuliranu polisu osiguranja nekretnine.
Ovo nije samo teorijska mogućnost.
OTP banka u aktuelnoj ponudi stambenih kredita kao sredstva obezbeđenja navodi vinkuliranu polisu osiguranja nepokretnosti, hipoteku prvog reda, menicu i menično ovlašćenje i administrativnu zabranu. Banka takođe navodi da je uz njen stambeni kredit polisa osiguranja imovine vinkulirana u korist banke obavezna, dok je životno osiguranje opciono.
U dokumentaciji Banca Intesa za određene stambene kredite takođe se navodi polisa osiguranja nepokretnosti na predmetu hipoteke, vinkulirana u korist banke.
Zašto banka zahteva vinkulaciju?
Zamislite stan vredan 100.000 evra za čiju kupovinu postoji veliki neotplaćeni stambeni kredit.
Banka ima hipoteku upravo na toj nekretnini.
Ako nekretnina pretrpi ozbiljnu štetu, može se smanjiti vrednost imovine koja predstavlja obezbeđenje kredita.
Vinkulacija polise omogućava da se prava banke ne zaobiđu tako što bi naknada iz osiguranja jednostavno bila isplaćena vlasniku, a predmet obezbeđenja ostao teško oštećen ili uništen.
Zato banka može zahtevati i hipoteku i vinkulaciju – jer one nisu ista stvar.
Pre odobravanja kredita banka takođe procenjuje kreditnu sposobnost klijenta i proverava njegove obaveze. Više o tome šta banke mogu da vide i koliko dugo se podaci čuvaju možete pročitati u vodiču o Kreditnom birou.
Šta se događa ako nastane šteta?
Ovo je deo vinkulacije oko kojeg postoji najviše zabuna.
Pogrešno je pojednostavljeno pravilo:
„Ako je polisa vinkulirana, sav novac od osiguranja dobija banka.“
Pravna situacija je složenija.
Zakon o obligacionim odnosima propisuje da posle nastanka osiguranog slučaja ranije postojeća založna i druga prava na osiguranoj stvari imaju za predmet naknadu. Nosioci tih prava mogu neposredno od osiguravača zahtevati isplatu svojih potraživanja u granicama svote osiguranja i prema zakonskom redu.
Kod hipoteke Zakon o hipoteci predviđa založno pravo hipotekarnog poverioca na potraživanju naknade iz osiguranja u slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke. Ako postoji više hipotekarnih poverilaca, naknada se raspodeljuje prema redosledu upisa njihovih hipoteka.
Konkretna procedura ipak zavisi i od vrste štete, sadržaja polise, vinkulacione klauzule, ugovora sa bankom i visine potraživanja.
Kod manje štete, na primer, banka može imati proceduru kojom daje saglasnost da se naknada koristi za sanaciju nekretnine.
Kod velike ili potpune štete situacija može biti drugačija jer je ozbiljno ugrožena vrednost sredstva obezbeđenja.
Zbog toga se pre potpisivanja ugovora treba raspitati šta tačno piše u vinkulacionoj klauzuli i kakva je procedura konkretne banke kod nastanka štete.
Ko dobija novac od osiguranja kada je polisa vinkulirana?
Odgovor zavisi od konkretnog slučaja.
Vinkulacija daje banci prava nad potraživanjem iz osiguranja u skladu sa njenim obezbeđenim interesom i ugovorenim uslovima, ali ne znači da banka ima neograničeno pravo na bilo koji iznos nezavisno od svog potraživanja.
Važno je i opšte pravilo imovinskog osiguranja: prema Zakonu o obligacionim odnosima, iznos naknade iz osiguranja ne može biti veći od štete koju je osiguranik pretrpeo nastupanjem osiguranog slučaja, uz pravila i izuzetke predviđene ugovorom i zakonom.
Zato kod konkretne štete treba proveriti:
- kolika je priznata šteta;
- kolika je obaveza osiguravača;
- koliko iznosi preostalo potraživanje banke;
- šta propisuje vinkulaciona klauzula;
- da li postoji hipoteka i kog reda;
- da li banka daje saglasnost za isplatu osiguraniku ili sanaciju;
- šta predviđaju ugovor o kreditu i uslovi osiguranja.
Ne postoji pravilo prema kojem banka jednostavno „uzima osiguranje“ bez obzira na visinu svog potraživanja.
Vinkulacija i hipoteka – koja je razlika?
Vinkulacija i hipoteka nisu isto.
Zakon o hipoteci definiše hipoteku kao založno pravo na nepokretnosti koje poveriocu omogućava da, ako dužnik ne plati dug po dospelosti, zahteva naplatu obezbeđenog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti, uz zakonom utvrđen prioritet.
Kod vinkulacije polise predmet interesovanja je pravo na potraživanje iz osiguranja.
| Karakteristika | Vinkulacija polise | Hipoteka |
|---|---|---|
| Na šta se odnosi? | Prava/potraživanje iz polise osiguranja | Nepokretnost |
| Čemu služi? | Štiti interes poverioca u vezi sa naknadom iz osiguranja | Obezbeđuje naplatu potraživanja iz vrednosti nepokretnosti |
| Da li banka postaje vlasnik stana? | Ne | Ne |
| Kada je posebno relevantna? | Kada nastane osigurani slučaj | Kada postoji obezbeđeno potraživanje, posebno kod neizmirenja duga |
| Može li banka zahtevati oba instrumenta? | Da | Da |
Narodna banka Srbije upravo zato hipoteku i vinkuliranu polisu navodi kao odvojene moguće instrumente obezbeđenja stambenog kredita.
A šta je zaloga?
Zaloga je širi institut obezbeđenja potraživanja. Zakon o obligacionim odnosima, na primer, kod klasičnog ugovora o zalozi uređuje situaciju u kojoj dužnik ili treće lice daje pokretnu stvar kao obezbeđenje kako bi poverilac mogao da se naplati iz njene vrednosti ako obaveza ne bude ispunjena.
Hipoteka je, pojednostavljeno, oblik založnog prava koji se odnosi na nepokretnost.
Da li vinkulacija znači da banka postaje vlasnik stana?
Ne.
Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju treba razumeti.
Vinkulacija polise ne prenosi vlasništvo nad stanom na banku.
Čak ni hipoteka sama po sebi ne znači da je banka vlasnik nekretnine. Ona banci daje založno pravo i mogućnost da pod zakonskim uslovima zahteva naplatu iz vrednosti nepokretnosti ako obezbeđeni dug ne bude plaćen.
Vinkulacija se odnosi na prava povezana sa osiguranjem i naknadom.
Zato nije precizno reći:
„Pošto je polisa vinkulirana, stan pripada banci.“
Niti je precizno reći:
„Polisa sada pripada banci.“
Šta je devinkulacija i kako se ukida vinkulacija?
Devinkulacija je izraz koji se u praksi koristi za ukidanje odnosno prestanak vinkulacije.
Najlogičniji primer je potpuna otplata stambenog kredita.
Ako je vinkulacija ustanovljena radi zaštite potraživanja banke, nakon prestanka tog potraživanja više ne postoji isti razlog da banka ostane korisnik tog obezbeđenja.
Međutim, ne treba pretpostaviti da se u svakoj banci sve administrativno završava automatski istog trenutka kada platite poslednju ratu.
Postupak može zavisiti od banke, osiguravajućeg društva, načina na koji je vinkulacija ugovorena i dokumentacije koja je izdata. Zbog toga je nakon otplate kredita korisno od banke zatražiti potvrdu da su obaveze izmirene i proveriti koja dokumentacija je potrebna osiguravaču za brisanje odnosno ukidanje vinkulacije.
Slično važi i ako se kredit prevremeno otplati.
Ne treba mešati devinkulaciju polise sa brisovnom dozvolom i brisanjem hipoteke iz katastra. To su različiti postupci.
Koliko dugo traje vinkulacija?
Kod stambenog kredita svrha vinkulacije je da štiti interes banke dok postoji relevantno potraživanje i obaveza održavanja odgovarajućeg osiguranja.
To ne znači da jedna konkretna polisa mora biti izdata na 20 ili 30 godina.
Polise mogu imati svoje periode osiguranja i obnavljati se, dok ugovor o kreditu može zahtevati da odgovarajuće osiguranje i vinkulacija budu održavani tokom perioda u kojem postoji obezbeđeno potraživanje.
Zato treba proveriti ugovor o kreditu i uslove konkretne banke.
Da ovakve obaveze mogu pratiti čitav period kredita vidi se i na drugim vrstama kreditnog osiguranja. UniCredit, na primer, za određene kredite sa osiguranjem navodi da se premija plaća mesečno tokom celog perioda trajanja kredita i da je polisa vinkulirana u korist banke.
Šta ako polisa istekne dok kredit još traje?
Ako ugovor o kreditu zahteva kontinuirano osiguranje predmeta hipoteke, nije dovoljno zaključiti jednu polisu i kasnije zaboraviti na nju.
Potrebno je obezbediti nastavak osiguranja u skladu sa zahtevima banke.
U praksi banka može zahtevati dokaz da postoji važeća polisa sa odgovarajućom vinkulacijom.
Tačne posledice ako korisnik ne obnovi osiguranje ne treba generalizovati – zavise od ugovora o kreditu i uslova konkretne banke.
Zato je relevantan upravo ugovor koji ste potpisali, a ne iskustvo drugog korisnika sa drugom bankom.
Može li se promeniti osiguravajuća kuća?
To može biti moguće, ali korisnik stambenog kredita ne bi trebalo samostalno da menja polisu bez provere uslova banke.
Nova polisa mora da zadovolji zahteve iz ugovora o kreditu – na primer u pogledu osiguranog predmeta, rizika, sume osiguranja i vinkulacije.
Dobar pokazatelj da banke mogu prihvatati polise različitih osiguravača nalazi se kod UniCredit Banke u drugom segmentu kreditnog osiguranja: banka navodi mogućnost ugovaranja ponuđenog osiguranja ili dostavljanja polise drugog osiguravajućeg društva prihvatljivog banci, uz uslov da je polisa vinkulirana u njenu korist.
To, međutim, ne znači da su pravila identična kod svakog stambenog kredita.
Pre promene osiguravača prvo treba proveriti uslove svoje banke.
Da li se vinkulacija plaća?
Ne postoji jedna univerzalna „cena vinkulacije“ koja važi za sve banke i osiguravajuća društva u Srbiji.
Trošak osiguranja, eventualne administrativne naknade i način plaćanja zavise od proizvoda i institucije.
Kod OTP stambenih kredita, na primer, banka navodi vinkuliranu polisu kao sredstvo obezbeđenja i mogućnost zaključivanja osiguranja u ekspozituri, uz redovnu uplatu premije trajnim nalogom.
Zato pre ugovaranja treba proveriti:
cenu premije + period plaćanja + eventualne naknade + način obnove polise + uslove vinkulacije.
Vinkulacija kod auto-kredita i lizinga
Princip vinkulacije nije ograničen samo na stanove.
Kod finansiranja vozila može se pojaviti vinkulacija kasko polise u korist finansijera. Logika je slična: ako je vozilo predmet finansiranja i pretrpi veliku štetu ili bude uništeno, finansijska institucija želi da zaštiti svoje potraživanje.
Kod lizinga postoji još jedna važna razlika koju treba razumeti – tokom trajanja finansijskog lizinga pravni položaj davaoca i primaoca lizinga nije isti kao kod klasične kupovine automobila kreditom.
Zato uslove kasko osiguranja, korisnika naknade i postupak u slučaju totalne štete treba proveravati prema konkretnom ugovoru o lizingu i polisi, a ne primenjivati automatski pravila iz stambenog kredita.
Primer vinkulacije u praksi
Pretpostavimo sledeću situaciju.
Kupili ste stan na kredit, a nakon nekoliko godina banci dugujete još 45.000 evra.
Polisa osiguranja nekretnine vinkulirana je u korist banke.
Dogodi se veliki osigurani slučaj, a osiguravajuće društvo utvrdi pokrivenu štetu i obavezu po polisi od 60.000 evra.
Pogrešan zaključak bi bio:
„Banka dobija svih 60.000 evra jer je polisa vinkulirana.“
Ali jednako bi bilo neodgovorno bez uvida u ugovore tvrditi:
„Banka dobija tačno 45.000, a vlasnik automatski dobija preostalih 15.000 evra.“
Potrebno je utvrditi prava banke, visinu njenog obezbeđenog potraživanja, sadržaj vinkulacije, hipoteku, uslove polise i način rešavanja štete.
Zakon o hipoteci daje hipotekarnom poveriocu založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja kada predmet hipoteke propadne ili delimično propadne.
Zakon o obligacionim odnosima istovremeno reguliše prava nosilaca založnih i drugih prava u odnosu na naknadu iz osiguranja.
Zato je najvažnija praktična pouka da vinkulacija štiti potraživanje banke, a ne da banci daje neograničeno pravo na bilo koju sumu novca koja se pojavi iz osiguranja.
Najčešća pitanja o vinkulaciji
Šta znači vinkulacija?
Vinkulacija polise predstavlja obezbeđivanje odnosno prenos određenih prava na potraživanje iz osiguranja u korist trećeg lica, najčešće banke koja je odobrila kredit. NBS vinkuliranu polisu definiše kao zalogu ili prenos prava potraživanja po osnovu naplate štete u korist trećeg lica.
Šta znači vinkulacija polise u korist banke?
To znači da banka ima ugovorom i relevantnim pravnim pravilima zaštićen interes u odnosu na naknadu iz osiguranja, pa se ona ne može tretirati kao da banka ne postoji.
Da li je vinkulacija obavezna kod stambenog kredita?
Ne treba tvrditi da je jedna identična vinkulacija zakonski propisana za svaki mogući stambeni kredit. Banke je, međutim, mogu zahtevati kao sredstvo obezbeđenja. NBS je navodi među instrumentima obezbeđenja, dok je, na primer, OTP trenutno navodi kao obaveznu uz svoje stambene kredite.
Da li su vinkulacija i hipoteka isto?
Ne. Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, dok se kod vinkulacije polise obezbeđuju prava u vezi sa potraživanjem iz osiguranja.
Ko dobija novac od osiguranja ako je polisa vinkulirana?
To zavisi od vrste i visine štete, potraživanja banke, sadržaja vinkulacije, polise, hipoteke i konkretne procedure. Nije tačno da banka u svakoj situaciji automatski dobija celokupnu naknadu.
Šta je devinkulacija?
Devinkulacija je izraz koji se koristi za ukidanje odnosno prestanak vinkulacije kada za nju više ne postoje ugovoreni uslovi, na primer nakon izmirenja obezbeđenog kredita.
Kako se ukida vinkulacija nakon otplate kredita?
Tačna procedura zavisi od banke i osiguravača. Nakon potpune ili prevremene otplate treba od banke proveriti koju potvrdu ili saglasnost izdaje i šta osiguravajuće društvo zahteva za ukidanje vinkulacije.
Da li mogu da promenim osiguravajuću kuću dok otplaćujem kredit?
Mogućnost zavisi od ugovora i pravila banke. Ako je promena dozvoljena, nova polisa mora ispuniti zahteve banke, uključujući vinkulaciju ako je ona uslov kredita.
Koliko traje vinkulacija?
Kod kredita je obično povezana sa trajanjem obezbeđenog potraživanja i obavezom održavanja osiguranja. Tačan period i način obnove treba proveriti u ugovoru.
Da li se vinkulacija koristi kod lizinga?
Može se koristiti i kod osiguranja predmeta finansiranja, uključujući vozila. Konkretna prava i obaveze određuju ugovor o lizingu i polisa osiguranja.
Šta treba proveriti pre potpisivanja vinkulacije?
Sama činjenica da banka traži vinkuliranu polisu nije dovoljna informacija. Pre potpisivanja dokumentacije pročitajte šta se tačno vinkulira, u čiju korist, koliko dugo i šta se događa kada nastane šteta.
Posebno proverite kada je potrebna saglasnost banke za isplatu, kako se postupa kod manje i totalne štete, koliko traje obaveza osiguranja, kako se polisa obnavlja, možete li promeniti osiguravača i kako se vinkulacija ukida nakon otplate kredita.
I najvažnije – ne mešajte vinkulaciju sa hipotekom.
Hipoteka štiti poverioca kroz založno pravo na nepokretnosti. Vinkulacija polise štiti njegov interes u odnosu na prava iz osiguranja. Kod stambenog kredita banka može zahtevati oba instrumenta upravo zato što rešavaju različite rizike.
Uslovi nisu identični kod svih banaka i osiguravača, pa pre potpisivanja treba pročitati konkretan ugovor o kreditu, polisu i vinkulacionu klauzulu. Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja individualni pravni ili finansijski savet.
