Provera propisa i uputstava: 23. septembar 2026. godine. Tekst se odnosi na situaciju u kojoj fizičko lice izdaje stan za stanovanje na period duži od 30 dana.
Izraz „porez na ugovor o zakupu stana“ često stvara zabunu. Ne postoji poseban porez koji nastaje samim potpisivanjem ugovora. Kada vlasnik ostvaruje zakupninu, plaća se porez na prihod od izdavanja nepokretnosti. Zato su za poreski obračun važni iznos i datum primljene zakupnine, kao i to ko je zakupac.
Pisani ugovor je ipak obavezan prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada. Njime se utvrđuju iznos zakupnine, način plaćanja, trajanje zakupa i međusobne obaveze. Isti zakon propisuje da zakupodavac primerak ugovora dostavi nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja. To je obaveza odvojena od prijave i plaćanja poreza na prihod od zakupa Poreskoj upravi.
Ko plaća porez kada se stan izdaje?
Poreski obveznik je fizičko lice koje ostvaruje prihod od izdavanja stana. Međutim, ko podnosi prijavu i uplaćuje porez zavisi od toga ko isplaćuje zakupninu:
| Zakupac | Poreski obveznik | Ko obračunava i uplaćuje porez | Poreska prijava i rok |
|---|---|---|---|
| Drugo fizičko lice | Zakupodavac koji prima prihod | Zakupodavac, samooporezivanjem | PP OPO za svaku primljenu zakupninu, u roku od 30 dana od prijema |
| Pravno lice ili preduzetnik | Zakupodavac koji prima prihod | Zakupac kao isplatilac: obračunava, obustavlja i uplaćuje porez po odbitku | Zakupac podnosi PPP-PD elektronski pre svake isplate |
Pravila za pravno lice odnose se i na preduzetnika paušalca, prema informatoru Poreske uprave. Vlasnik stana u tom slučaju jeste poreski obveznik, ali za tu isplatu ne podnosi PP OPO kao da je zakupninu primio od drugog građanina.
U ugovoru može da piše da „zakupac snosi trošak poreza“. Takav dogovor uređuje koliko će ko ekonomski platiti, ali ne menja zakonski određeno lice koje mora da obračuna, prijavi ili uplati porez. Ako firma obeća vlasniku određeni neto iznos, bruto zakupnina potrebna za takvu isplatu može biti veća. Zato u ugovoru treba jasno naznačiti da li je ugovorena zakupnina bruto iznos ili iznos koji vlasnik dobija nakon obustave poreza.
Kako se obračunava porez na izdavanje stana?
Kod uobičajenog obračuna, ostvarena bruto zakupnina umanjuje se za 25% normiranih troškova. Na preostalih 75% primenjuje se poreska stopa od 20%:
Porez = bruto zakupnina × 75% × 20%
To znači da porez iznosi 15% bruto zakupnine, kada se koriste normirani troškovi i nema drugih okolnosti koje menjaju obračun. Na zahtev obveznika mogu se, umesto normiranih, priznati dokazani stvarni troškovi ostvarivanja i očuvanja prihoda.
Primer: zakupnina od 40.000 dinara
Pretpostavimo da je 40.000 RSD bruto mesečna zakupnina, bez dodatnih oporezivih obaveza koje zakupac preuzima:
| Stavka | Obračun | Iznos |
|---|---|---|
| Bruto zakupnina | — | 40.000 RSD |
| Normirani troškovi | 40.000 × 25% | 10.000 RSD |
| Oporezivi prihod | 40.000 − 10.000 | 30.000 RSD |
| Porez | 30.000 × 20% | 6.000 RSD |
Ako zakupninu isplaćuje drugo fizičko lice, zakupodavac prima 40.000 dinara i sam prijavljuje i plaća 6.000 dinara poreza. Ako je isplatilac firma i 40.000 dinara je ugovoreni bruto iznos, ona obustavlja 6.000 dinara poreza, a vlasniku isplaćuje 34.000 dinara. Računica prati stopu i normirane troškove koje navode kalkulator i informator Poreske uprave; provereno 23. septembra 2026.
Šta ulazi u oporezivu zakupninu?
Režijski troškovi
U prihod od zakupa, pored novčanog iznosa, može ući i vrednost obaveza ili usluga koje zakupac izvršava za zakupodavca. Poreska uprava izričito izuzima troškove koji nastaju tokom zakupa i zavise od obima potrošnje zakupca, poput električne energije ili telefona.
Zato u ugovoru odvojeno navedite zakupninu i način plaćanja svakog računa. Nemojte pretpostaviti da je svaka stavka nazvana „režije“ automatski van poreske osnovice: na primer, preuzimanje troška koji inače tereti vlasnika treba razmotriti prema njegovoj stvarnoj prirodi.
Depozit
Povratni depozit za obezbeđenje obaveza zakupca ne treba automatski poistovetiti sa zakupninom. Ugovorom zabeležite njegovu namenu, iznos i uslove vraćanja, a po završetku zakupa sačuvajte dokaz o povraćaju ili obračunu.
Ako se depozit kasnije zadrži i uračuna u neplaćenu zakupninu, poreski tretman tog dela treba utvrditi prema stvarnom načinu korišćenja novca. Za depozit zadržan zbog štete ili spornog duga tražite mišljenje Poreske uprave ili poreskog savetnika: pregledani zvanični vodič o zakupu ne daje posebno pravilo za svaku od tih situacija.
Zakupnina izražena u evrima
Ugovor može sadržati iznos vezan za evro, ali način plaćanja i preračunavanja u dinare treba jasno odrediti. Zakon o deviznom poslovanju polazi od plaćanja u dinarima unutar Srbije, uz zakonom predviđene izuzetke. Za poresku prijavu sačuvajte dokaz o stvarno primljenom iznosu i datumu prijema. Ako zakup uključuje nerezidenta ili plaćanje iz inostranstva, proverite konkretan devizni i poreski tretman pre isplate.
Kako se prijavljuje i plaća porez?
Kada zakupninu plaća fizičko lice: PP OPO
Zakupodavac podnosi prijavu PP OPO Poreskoj upravi za svaku pojedinačno primljenu zakupninu. Rok za prijavu i plaćanje je 30 dana od ostvarivanja prihoda, odnosno od prijema zakupnine. Na primer, ako zakupac zakasni i avgustovsku kiriju uplati tek u septembru, za ovaj obračun je važan datum njenog prijema, a ne samo mesec na koji se kirija odnosi.
PP OPO može se podneti preko portala ePorezi, a Poreska uprava navodi i mogućnost predaje u pisanom obliku neposredno ili poštom. Njena rubrika sa čestim pitanjima precizira nadležnu organizacionu jedinicu prema mestu gde se nepokretnost nalazi i navodi poštansku predaju kao izuzetak kada elektronska ili neposredna predaja nije moguća. Nakon obrade prijave dobija se BOP, broj odobrenja za plaćanje koji se koristi pri uplati.
Kada zakupninu plaća firma ili preduzetnik: PPP-PD
Firma ili preduzetnik, kao isplatilac, podnosi prijavu PPP-PD elektronski pre svake isplate zakupnine, obračunava porez po odbitku i uplaćuje ga. Vlasnik treba da proveri da li je ugovoreni iznos bruto ili neto i da od isplatioca sačuva dokumentaciju o isplati i obračunatom porezu. Za ovaj slučaj ne primenjuje se rok od 30 dana za vlasnikov PP OPO.
Da li ugovor mora da se overi kod notara?
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada za ugovor o zakupu stana zahteva pisanu formu. U pregledanoj odredbi ne postavlja overu kod javnog beležnika kao opšti uslov za zaključenje takvog ugovora. Poreska obaveza po osnovu zakupa vezana je za ostvareni prihod, pa izostanak overe ne znači da primljena zakupnina ne podleže oporezivanju.
Ne treba mešati ni dve različite dostave: primerak ugovora lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja i poresku prijavu Poreskoj upravi prema pravilima za primljenu zakupninu.
Promena zakupnine, prestanak zakupa i kašnjenje u plaćanju
Ako se zakupnina promeni, sastavite pisani aneks i naredne poreske obračune zasnivajte na stvarno ostvarenim prihodima i obavezama iz izmenjenog ugovora. Ako zakup prestane, sačuvajte sporazum o raskidu ili drugi dokaz o datumu prestanka, primopredajni zapisnik i obračun depozita.
Kada zakupac kao fizičko lice kasni, PP OPO se podnosi prema ostvarenom prihodu: uputstvo Poreske uprave daje primer u kome se zakupnina za novembar prijavljuje prema datumu kada je primljena u decembru. Kod isplate od firme, njena prijava PPP-PD prethodi stvarnoj isplati. Ako postoji delimična uplata, prebijanje duga ili zadržan depozit, sačuvajte dokumentaciju i proverite način iskazivanja konkretnog iznosa.
Ako stan ima više suvlasnika, ugovor i evidencija uplata treba da pokažu ko ostvaruje prihod i u kom iznosu. Nemojte bez provere podneti jednu prijavu kao da je celokupna zakupnina prihod samo jednog lica. Raspodelu prihoda u konkretnom ugovoru, naročito ako se uplaćuje na račun jednog suvlasnika, potvrdite sa Poreskom upravom ili poreskim savetnikom.
Šta ako prihod od zakupa nije prijavljen?
Neprijavljen prihod može biti naknadno utvrđen, uz obavezu plaćanja poreza, kamate i moguće prekršajne posledice. Poreska uprava navodi da se po isteku roka na neplaćen ili manje plaćen porez obračunava kamata. Iznos posledica zavisi od činjenica konkretnog slučaja, pa ne treba računati da neoveren ugovor ili gotovinska uplata uklanjaju poresku obavezu.
Ako su rokovi već propušteni, prikupite ugovor, izvode i datume pojedinačnih uplata, pa proverite postupak naknadnog podnošenja prijava i obračuna kamate.
Porez na zakup i godišnji porez na imovinu nisu ista obaveza
Porez na prihod od zakupa nastaje zato što fizičko lice ostvaruje prihod izdavanjem stana; obrađuje ga republička Poreska uprava. Godišnji porez na imovinu vezan je za odgovarajuće pravo na nepokretnosti i vodi ga lokalna poreska administracija. Izdavanje stana ne zamenjuje godišnju obavezu po osnovu imovine.
Ako želite da proverite kako se utvrđuje taj drugi porez i kada dospevaju rate, pogledajte vodič porez na nepokretnosti – obračun, prijava i plaćanje.
Dugoročni zakup nije isto što i smeštaj turista
Ovaj vodič govori o izdavanju stana na period duži od 30 dana. Poreska uprava odvojeno posmatra pružanje kratkoročnog smeštaja u objektima domaće radinosti i seoskog turističkog domaćinstva. Za „stan na dan“ proverite posebna pravila o ugostiteljskim uslugama, kategorizaciji i oporezivanju; obračun iz ovog teksta ne prenosite automatski na turistički smeštaj.
Česta pitanja
Da li se porez plaća čim potpišem ugovor?
Ne plaća se poseban porez na potpis. Porez o kome je reč obračunava se na ostvareni prihod od zakupa. Ipak, pisani ugovor treba zaključiti i njegov primerak dostaviti lokalnoj poreskoj administraciji u propisanom roku.
Da li prijavljujem prihod samo jednom, na početku zakupa?
Ne. Kada zakupninu isplaćuje drugo fizičko lice, PP OPO se podnosi za svako pojedinačno ostvarenje prihoda. Uobičajeno mesečno plaćanje zato znači i prijavu za svaku primljenu mesečnu zakupninu.
Da li zakupac može ugovorom da preuzme porez?
Može se ugovoriti ko će snositi trošak, ali taj dogovor ne menja pravilo o poreskom obvezniku niti propisanu obavezu podnošenja prijave. Kada firma isplaćuje zakupninu, ona kao isplatilac obračunava i obustavlja porez po odbitku; kada zakupninu isplaćuje drugo fizičko lice, zakupodavac sam prijavljuje i plaća porez.
Da li mogu da prijavim zakup bez notarske overe?
Za uobičajen ugovor o zakupu stana zakon propisuje pisanu formu, bez opšteg zahteva za notarskom overom u pregledanoj odredbi. Prihod prijavite prema pravilima koja važe za isplatioca zakupnine.
Da li plaćam porez ako zakupac još nije uplatio kiriju?
Kod samooporezivanja zakupodavca rok od 30 dana vezuje se za ostvarivanje, odnosno prijem prihoda. Sačuvajte dokaz o datumu uplate, naročito ako je kirija plaćena kasnije ili samo delimično.
Zvanični izvori
Provereno 23. septembra 2026. godine:
- Poreska uprava – Zakon o porezu na dohodak građana — pregled važećih izmena zakona.
- Poreska uprava – kalkulator poreza na zakup — osnovica, stopa i rok pri samooporezivanju.
- Poreska uprava – informator o izdavanju nepokretnosti, oktobar 2025 — primeri obračuna i postupci PP OPO i PPP-PD.
- Poreska uprava – obaveštenje za izdavanje fizičkim licima — prijava i rok od prijema zakupnine.
- Ministarstvo građevinarstva – Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — pisana forma i dostavljanje primerka ugovora lokalnoj poreskoj administraciji.
