Porez na prodaju stana nije jedna jedinstvena obaveza. Pri prodaji mogu biti relevantni porez na kapitalnu dobit i porez na prenos apsolutnih prava. Kapitalna dobit se oporezuje po stopi od 15%, ali se porez ne računa na celokupnu prodajnu cenu. Za određene prodavce postoje zakonska izuzeća i oslobođenja. reg.pravno-informacioni-sistem.rs
Pre nego što rasporedite novac od prodaje, proverite kada i kako ste stekli stan, kolika je poreski priznata nabavna cena i da li planirate rešavanje stambenog pitanja. Od tih podataka zavisi koliko novca zaista ostaje na raspolaganju.
Datum provere izvora: 9. oktobar 2026. godine. Tekst se odnosi na fizička lica koja prodaju stan van posebnog režima poslovne imovine.
Koji porezi postoje prilikom prodaje stana?
Za razumevanje troškova prodaje najvažnije je razdvojiti dve obaveze:
| Porez | Na šta se odnosi | Stopa |
|---|---|---|
| Porez na kapitalnu dobit | Oporezivu pozitivnu razliku između prodajne i poreski priznate nabavne cene | 15% |
| Porez na prenos apsolutnih prava | Prenos prava svojine uz naknadu, kada taj promet podleže ovom porezu | 2,5% |
Oslobođenje od jednog poreza ne znači automatski oslobođenje od drugog. Na primer, dug period vlasništva može biti relevantan za kapitalnu dobit, dok se porez na prenos proverava prema drugim pravilima. purs.gov.rs
Kod prometa na koji se plaća PDV ne plaća se i porez na prenos apsolutnih prava za isti promet. Godišnji porez na imovinu predstavlja zasebnu obavezu povezanu sa vlasništvom nad stanom. pravno-informacioni-sistem.rs
Zato u razgovoru sa kupcem precizirajte o kom porezu govorite. Neodređena odredba da „kupac plaća porez“ može otvoriti prostor za nesporazum.
Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit?
Osnovni obračun izgleda ovako:
Kapitalna dobit = prodajna cena − usklađena nabavna cena
Porez = oporeziva kapitalna dobit × 15%
Prodajna cena je ugovorena cena, ali poreski organ može koristiti tržišnu cenu ako oceni da je ugovorena niža od tržišne. Za ovaj obračun posmatra se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. purs.gov.rs
To znači da upisivanje veštački niske cene u ugovor nije pouzdan način smanjenja obaveze. Ugovor treba da odražava stvarnu transakciju, a prodavac treba da sačuva dokaze o njenim uslovima.
Zašto je važna usklađena nabavna cena?
Kod kupljenog stana polazi se od cene po kojoj je prodavac stekao pravo svojine. Nabavna cena se uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa, prema podacima nadležnog statističkog organa. pravno-informacioni-sistem.rs
Zbog toga prosto oduzimanje nekadašnje kupovne cene od današnje prodajne cene može dati pogrešnu procenu poreza. Sačuvajte stari kupoprodajni ugovor i proverite obračun u dinarima, posebno ako su ugovori iskazani u evrima.
Kod samostalno izgrađene nepokretnosti važni su dokumentovani troškovi izgradnje, za koje važe posebna pravila utvrđivanja i usklađivanja nabavne cene. purs.gov.rs
Primer obračuna poreza
Pretpostavimo sledeće:
- priznata prodajna cena iznosi 12.000.000 dinara;
- nabavna cena, posle zakonskog usklađivanja, iznosi 9.000.000 dinara;
- prodavac nema pravo na izuzeće ili oslobođenje;
- nema kapitalnih gubitaka koji bi uticali na obračun.
Kapitalna dobit je:
12.000.000 − 9.000.000 = 3.000.000 dinara
Porez iznosi:
3.000.000 × 15% = 450.000 dinara
Ovo je ilustrativan primer sa unapred pretpostavljenom usklađenom nabavnom cenom. Ne prikazuje obračun inflacionog usklađivanja konkretnog stana.
Praktično, prodavac bi u ovom primeru trebalo da planira rezervu za porez pre nego što sav novac usmeri na novu kupovinu.
Šta ako nema dobiti ili je stan prodat sa gubitkom?
Ako priznata prodajna cena nije veća od usklađene nabavne cene, nema pozitivne kapitalne dobiti za oporezivanje. Negativna razlika predstavlja kapitalni gubitak, koji se može prebijati sa kapitalnim dobicima pod zakonskim uslovima. reg.pravno-informacioni-sistem.rs
Na primer, ako je prodajna cena 10.000.000, a usklađena nabavna cena 10.500.000 dinara, razlika je negativna: 500.000 dinara. Na toj prodaji nema pozitivne osnovice za porez na kapitalnu dobit.
Ipak, odsustvo poreza nije isto što i odsustvo administrativnih obaveza. Kod prenosa po kojem može nastati dobitak ili gubitak potrebno je proveriti obavezu prijavljivanja. purs.gov.rs
Kada se kapitalna dobit ne oporezuje?
Zakonska izuzeća obuhvataju, između ostalog:
- nepokretnost stečenu nasleđem u prvom naslednom redu;
- prenos između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;
- prenos između razvedenih bračnih drugova neposredno povezan sa razvodom;
- nepokretnost koju je prodavac neprekidno imao u vlasništvu najmanje deset godina pre prenosa. purs.gov.rs
Vlasništvo najmanje deset godina
Ovde je bitan period vašeg vlasništva i dokument kojim dokazujete sticanje. Datum useljenja, prijavljeno prebivalište i trajanje vlasništva nisu nužno isti podatak.
Ako ste delove stana sticali u različitim trenucima, pripremite dokumentaciju za svaki deo. Ne treba unapred pretpostaviti da svi suvlasnički udeli imaju isti poreski tretman.
Nasleđeni i poklonjeni stan
Poklon nije isto što i nasleđe u prvom naslednom redu. Činjenica da pri poklonu nije plaćen porez na poklon ne znači sama po sebi da je kasnija prodaja oslobođena poreza na kapitalnu dobit.
Kada je prodaja oporeziva, kod poklona ili nasleđa nabavna cena se utvrđuje prema ceni po kojoj je stan stekao poklonodavac ili ostavilac. Ako ta cena nije utvrdiva, relevantna je tržišna vrednost u trenutku njihovog sticanja, koju utvrđuje poreski organ. Za sticanje pre 24. januara 1994. postoji posebno pravilo. reg.pravno-informacioni-sistem.rs
Zato uz svoj ugovor o poklonu ili ostavinsko rešenje pokušajte da pribavite i prethodni dokument o sticanju stana. To može biti presudno za pravilno utvrđivanje nabavne cene.
Kupovina drugog stana i oslobođenje od poreza
Prodavac može ostvariti oslobođenje kada sredstva od prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova porodice, odnosno domaćinstva u Republici Srbiji, pod propisanim uslovima.
Ključni rokovi su:
- 90 dana od prodaje za ulaganje radi oslobođenja;
- 12 meseci od prodaje za ulaganje koje omogućava povraćaj već plaćenog poreza.
Ako se uloži samo deo sredstava, poreska obaveza se srazmerno umanjuje. purs.gov.rs
Za širi pregled zakonitih mogućnosti pročitajte vodič kako izbeći porez na kapitalnu dobit. Oslobođenje zavisi od ispunjenih uslova i dokaza, pa svaki prodavac nema automatski pravo na njega.
Nije dovoljno samo kupiti bilo koju nekretninu
Rešavanje stambenog pitanja može obuhvatiti kupovinu ili izgradnju odgovarajućeg doma, poboljšanje uslova stanovanja, razdvajanje ili spajanje domaćinstva i određene druge stambene zahvate.
Primenjuje se kriterijum površine: do 45 m² za samca i još po 20 m² za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva. Kupovina većeg stana može uticati na obim oslobođenja. purs.gov.rs
Pre nove kupovine napravite plan: kome rešavate stambeno pitanje, kolika je površina, koliko novca ulažete i kada dospevaju plaćanja. Taj plan treba proveriti prema konkretnim dokumentima.
Ulažu se sredstva od prodaje, a ne samo ostvarena dobit
Pretpostavimo da stan prodajete za 12.000.000 dinara, a za novu stambenu kupovinu izdvajate 6.000.000. To predstavlja polovinu sredstava od prodaje, čak i ako je vaša kapitalna dobit znatno manja.
Zato nije dovoljno reći: „Uložila sam celokupnu zaradu.“ Za procenu olakšice potrebno je posmatrati odnos uloženih sredstava i prihoda od prodaje, uz ostale uslove. Navedeni primer nije konačan obračun oslobođenja.
Kako se oporezuje prodaja suvlasničkog udela?
Kod prodaje dela nepokretnosti nabavna cena određuje se srazmerno procentu prava svojine koji se prenosi. mfin.gov.rs
Ako dva suvlasnika prodaju stan, pripremite zasebnu preglednu dokumentaciju za svakog: udeo, način sticanja, datum sticanja i pripadajući prihod.
Jedan suvlasnik je možda nasledio svoj deo, dok ga je drugi kupio. Zbog takvih razlika zajednička prodaja ne mora značiti jednaku poresku obavezu. Ugovor i dokazi o plaćanju treba jasno da pokažu raspodelu novca.
Poreska prijava: obrazac, rokovi i dokumentacija
Prodavac podnosi prijavu PPDG-3R nadležnoj filijali Poreske uprave. Za rezidentno fizičko lice nadležnost se određuje prema prebivalištu, odnosno boravištu.
Opšti rok je 30 dana od ostvarivanja ili početka ostvarivanja prihoda. Poseban rok je 120 dana od prodaje kada se može ostvariti stambeno oslobođenje. Utvrđeni porez plaća se u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. purs.gov.rs
Za fizičko lice koje prijavu podnosi van obavljanja delatnosti dostupno je elektronsko podnošenje, kao i pisano podnošenje neposredno ili poštom. purs.gov.rs
Pripremite kupoprodajni ugovor, dokaz o ranijem sticanju i dokumentaciju koja potkrepljuje podatke o cenama. Ako tražite stambeno oslobođenje, potrebni su i dokazi o novom ulaganju i njegovoj nameni. purs.gov.rs
Korisno je napraviti jednu fasciklu sa hronološki poređanim ugovorima, bankarskim potvrdama i ostalim dokazima. Time olakšavate proveru prijave i odgovaranje na eventualni zahtev za dopunu.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Kod uobičajene prodaje stana zakonski obveznik je prodavac, iako ugovorom kupac često preuzima plaćanje. Kupac koji se ugovorom obavezao da plati ovaj porez solidarno jemči za njegovo plaćanje. purs.gov.rs
Ugovorni dogovor zato treba jasno da navede konkretnu obavezu. Prodavac treba da proveri da li je plaćanje sprovedeno, umesto da se osloni samo na usmeno obećanje.
Kod isprave koju sastavi, overi ili potvrdi javni beležnik ne podnosi se posebna prijava za utvrđivanje poreza na prenos po tom osnovu. To ne treba mešati sa obavezama prodavca u vezi sa kapitalnom dobiti. purs.gov.rs
Praktični koraci pre i posle prodaje
Najčešće zabune nastaju kada se sve obaveze svedu na jednu rečenicu: „Kupac plaća porez“ ili „Kupujem drugi stan, pa sam oslobođena“.
Pre potpisivanja ugovora:
- Utvrdite datum i pravni osnov sticanja.
- Prikupite dokumente za nabavnu cenu.
- Napravite okvirnu procenu obaveze.
- Proverite uslove planiranog oslobođenja.
- Precizirajte ugovorni dogovor o porezu na prenos.
Posle prodaje sačuvajte dokaze o uplati, zabeležite relevantne rokove i pripremite prijavu. Ako kupujete drugi stan, uskladite ugovorene datume plaćanja sa planom koji ste prethodno proverili.
Posebnu pažnju zahtevaju prodaja na rate, više suvlasnika, poklonjeni stan i različiti datumi sticanja udela. U tim situacijama kratka provera pre zaključenja ugovora može sprečiti skupu pogrešnu pretpostavku.
Česta pitanja o porezu na prodaju stana
Da li se 15% plaća na celu cenu stana?
Ne. Stopa se primenjuje na oporezivu kapitalnu dobit, odnosno priznatu pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene. reg.pravno-informacioni-sistem.rs
Da li poklon od roditelja automatski oslobađa kasniju prodaju?
Ne. Poklon i nasleđe u prvom naslednom redu imaju različit tretman; proveravaju se uslovi kasnije prodaje. mfin.gov.rs
Da li ulaganje u drugi stan garantuje potpuno oslobođenje?
Ne. Važni su namena, rok, uloženi iznos i kriterijumi odgovarajuće stambene površine. purs.gov.rs
Da li treba sačuvati ugovor po kojem je roditelj kupio poklonjeni stan?
Da. On može dokazivati nabavnu cenu relevantnu za kasniji obračun. mfin.gov.rs
Da li svi suvlasnici imaju istu poresku obavezu?
Ne nužno. Obračun se vezuje za preneti udeo, a okolnosti sticanja mogu se razlikovati. mfin.gov.rs
Da li javni beležnik zamenjuje poresko rešenje?
Ne. Porez na kapitalnu dobit utvrđuje nadležni poreski organ rešenjem. purs.gov.rs
Tekst je informativan. Konkretna poreska obaveza utvrđuje se prema okolnostima prodaje, dokumentaciji i propisima koji se primenjuju na tu transakciju.
Zvanični izvori za proveru:
